나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65630 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 8층비-804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭:102동) 8층비-804호외 13개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 8층비-804호외 13개호로서 (사용승인일:2019.04.05)

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스크링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가정형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경65630 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 8층비-804호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용 이용)

감정가: 157,000,000원

토지 면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

토지 지분: 4.6193㎡ (약 1.39평)

건물 면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물 지분: 28.1317㎡ (약 8.51평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

주요 건축 정보:

- 건물명: 대동레미안 센트럴시티

- 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층, 지상 19층

- 사용승인일: 2019년 4월 5일

- 총 세대수: 144세대 (전체 160호)

- 전용면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, "부산진경찰서" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통이 매우 편리한 지역으로, 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.

특히, 부산 도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 도보 거리(약 7~8분)에 소재하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

3. 권리분석

등기부 현황상 소유권 보존 등기는 주식회사대동레미안 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(1,344,000,000원)으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

기타 권리로는 주택도시보증공사의 가압류(4,270,000,000원), 명지농업협동조합의 임의경매(1,131,715,771원), 부산진구 및 부산진세무서장의 압류가 등기되어 있었으나 모두 말소 예정입니다.

전체 등기부 채권 총액은 5,614,000,000원입니다.

임차인 현황: 채주안 (채 ) 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부전동, 특히 서면역 인근은 부산의 대표적인 상업 및 교통 중심지입니다.

다양한 상업시설, 금융기관, 의료시설, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

오피스텔 역시 다수 분포하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 부산진경찰서 등이 있어 치안 환경도 양호한 편입니다.

다만, 별도의 검색 결과에서 본 물건의 직접적인 주변에 혐오 시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

서면역을 중심으로 한 지역은 부산 시민들의 생활 편의를 위한 모든 시설이 집약된 곳입니다.

백화점, 대형마트, 병원, 다양한 식당 및 카페, 금융기관 등 쇼핑, 문화, 의료, 외식 등 모든 생활 인프라를 편리하게 이용할 수 있습니다.

또한, 인근에 시민공원이 있어 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

부산진초등학교, 부전초등학교 등 교육시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중인 점은 추후 건축법규 적용이나 세금 문제 등에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성이 있습니다. 그러나 2019년 사용승인 이후 주거용으로 이용된 점을 감안할 때, 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

둘째, 총 채권액이 매우 높으나, 이는 선순위 근저당권이 매각으로 소멸되기 때문에 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용하지는 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 절차 진행 중 추가적인 권리 변동 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

셋째, 임차인의 보증금 및 차임이 0원이어서 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상되나, 사전에 명확한 사실관계를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

비록 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용되고 있으나, 최근 연식과 입지를 고려할 때 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

다만, 높은 총 채권액과 주거용 이용 관련 사항은 반드시 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

서면역 역세권이라는 탁월한 입지 조건은 공실 위험을 낮추고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 가장 큰 장점입니다.

2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 시설 면에서 경쟁력이 있습니다.

오피스텔의 주거용 이용은 실수요자들에게 선호도가 높으며, 이는 시세 상승 및 임대 가치 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 상권 발달로 인한 지속적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 157,000,000원을 기준으로, 주변 오피스텔 시세 분석 결과 (현재 매매 시세는 11평형 기준 약 1억 1천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 파악됨), 본건(28.13㎡, 약 8.5평)의 현재 시세를 고려할 때, 감정가 수준에서 약간 상회하는 수준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 157,000,000원을 기준으로, 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰자들의 성향을 고려하여 157,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 권리관계, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.