나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65630 [2] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 8층비-805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭:102동) 8층비-804호외 13개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 8층비-804호외 13개호로서 (사용승인일:2019.04.05)

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스크링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가정형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경65630 (2)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 8층 비-805호

1.3. 용도

오피스텔 (주거용으로 이용 중)

1.4. 감정가

157,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

* 토지지분: 4.6193㎡ (약 1.39평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

* 건물지분: 28.1317㎡ (약 8.51평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

명지농업협동조합 (등기부요약 갑3 참조)

1.9. 건축물 정보

* 건물명: 대동레미안 센트럴시티

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층 지상 19층

* 해당 층: 8층

* 사용승인일: 2019년 04월 05일

* 총 연면적: 23632.7723㎡

1.10. 특이사항

* 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임.

* 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치함. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이함.

* 인근에 시내버스정류장이 소재함.

* 부산도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접하여 차량 및 보행자 통행이 원활함.

2.4. 토지이용계획

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m)

* 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019-04-25 접수)

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (갑1)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (을1, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김기홍 (을2)

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑2)

* 임의경매: 명지농업협동조합 (갑3)

* 압류: 부산진구 (갑4), 부산진세무서장 (갑5)

3.3. 권리분석 결과

말소기준권리인 을1 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리(을2, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 인수되는 권리는 없음.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (성함: 김기홍)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-04-06

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2024-06-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음)

3.5. 등기부채권 총액

5,664,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 핵심 상업 및 교통의 중심지로, 풍부한 유동인구와 함께 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 밀집해 있음.

4.2. 시장 잠재력

서면역 초역세권이라는 입지적 장점은 풍부한 배후 수요와 높은 임대 수익률을 기대하게 함. 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

4.3. 주변 편의시설

부산진경찰서가 인근에 위치하며, 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

4.4. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 부산지하철 1, 2호선 환승역인 서면역을 도보로 이용 가능하여 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있음.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 매우 우수함.

5.2. 편의시설

* 롯데백화점, NC백화점, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 좋음.

* 다양한 병원, 은행, 관공서가 밀집해 있어 행정 및 의료 서비스 이용이 편리함.

5.3. 교육환경

인근에 상대보호구역으로 지정된 초등학교, 중학교 등이 있어 교육 환경을 고려할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중인 점은 추후 관련 법규 검토가 필요할 수 있으나, 경매 매각으로 인한 소유권 이전 시 문제 소지는 적을 것으로 판단됨.

6.2. 공동담보 물건

본건이 공동담보 물건으로 채무 총액이 매우 높으나, 말소기준권리에 의해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없음.

6.3. 향후 건축 규제

토지이용계획 상 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축 또는 재건축 시 건축법 상 높이 제한에 따른 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심지인 서면역 초역세권에 위치하여 최상의 입지 조건을 자랑함. 2019년에 사용승인된 신축급 오피스텔로 내부 상태 및 관리 측면에서 양호할 것으로 기대됨. 권리 관계는 말소기준권리에 의해 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석 측면에서 매우 안전함. 대규모 공동담보 물건이라는 점을 인지하고 신중한 접근이 필요하나, 전반적으로 안정적인 투자 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 최대 상권 중 하나인 서면의 핵심 요지에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 임대 수요 기대.

* 편리한 교통: 서면역(1, 2호선) 초역세권 및 다수의 버스 노선으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차보증금 없음.

* 높은 상품성: 최신식 오피스텔로 쾌적한 주거 환경 및 편리한 생활 인프라 제공.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 157,000,000원

* 현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 입지 조건의 오피스텔 시세는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 파악됨.

* 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 110% ~ 120% 수준으로 산정할 수 있음.

* 경쟁 입찰 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여, 최적의 입찰가는 175,000,000원으로 예상됨.

* 이는 인수 보증금 0원을 제외한 금액으로 산정되었음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.