나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2032 [9] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측 인접에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '부전역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 101호외 9개호로서,
(사용승인일:2020.11.20)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 페인트 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

(1)1층 101호 : 공실임.
(2)1층 104호 : 약국으로 이용중임.
(3)2층 204호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(4)2층 205호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(5)2층 206호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(6)2층 208호 : 공실임.
(7)3층 301호 : 301호~304호 일체로 구획없이 '사무실'로 이용중임.
(8)3층 305호 : 직원휴게소로 이용중임.
(9)3층 307호 : 관리사무실로 이용중임.
(12)3층 312호 : 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접도로와 등고평탄한 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 18 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중
부전동 25 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 :
(1) 2층 201호~207호(일련번호(3)204호, (4)205호, (7)207호 포함)는 구획없이 일체로 한의원으로 이용중임. 3층 301호~304호(일련번호(7)301호 포함)는 구획없이 일체로 사무실로 이용중임. 건물의 구조 및 건축물현황도 등에 비추어 볼 때 법률적 경제적,기술적 측면에서 복원이 용이한 것으로 사료되어 독립된 하나의 호수로 감정평가 하였음.
(2) 일련번호(10)312호는 313호는 일부사용 중임. 외부 유리를 통한 관찰로 일부 사용면적은 측량을 요함.

물건 비고

관리사무실로 이용 중(감정평가서).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경2032 (9)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 3층307호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

325,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 11.44㎡ (약 3.46평)

* 토지 지분: 11.444004190488243㎡

* 건물면적: 59.28㎡ (약 17.93평)

* 건물 지분: 59.28㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 건물 정보

* 건물명: 삼정그린코아더시티

* 준공일자: 2020년 11월 20일

* 건물 층수: 총 19층 중 3층

* 총 호수: 342호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측 인접에 위치함.

* 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 인근에 부산도시철도 1호선 '부전역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 양호함.

2.3. 도로 접근성

* 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있음.

2.4. 토지 이용계획

* 부전동 18번지: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 등.

* 부전동 25번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-01-06 접수)

3.2. 등기부채권 총액

* 3,584,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)서융제이엔케이, 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-04

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

3.4. 권리 인수 여부

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(신탁등기 말소, 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 부전역 인근으로 유동인구가 많고 상업 및 업무 기능이 활발한 지역임.

* 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있음.

4.2. 본건 이용 현황

* 본건(3층 307호)은 현재 관리사무실로 이용 중임.

4.3. 건물 내 호실별 이용 상태

* 1층: 공실, 약국

* 2층: 한의원(일체 구획), 공실

* 3층: 사무실(일체 구획), 직원휴게소, 관리사무실, 사무실

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

* 부산도시철도 1호선 부전역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근성이 좋음.

5.2. 생활 편의 시설

* 주변에 각종 상가, 시장, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있음.

* 주거 밀집 지역과 인접하여 배후 수요 또한 확보 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

* 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 절차의 복잡성이나 이해관계자 간의 추가적인 소명 요구가 발생할 수 있으므로 상세한 권리 분석이 필요함.

6.2. 임차인 권리 관련

* 임차인(주)서융제이엔케이, 정 은 대항력이 없으나, 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로 명시되어 있어, 낙찰 후 잔여 채권 발생 가능성에 대한 주의가 요구됨.

6.3. 시장 변동성

* 상가 시장의 경기 변동에 따라 공실률 증가 또는 임대 수익률 하락 가능성이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 교통 요지인 부전역 인근에 위치한 현대적인 상가 건물 내 근린상가입니다. 신축 연도가 비교적 최신(2020년 사용승인)이며, 건물 관리 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다. 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보여 권리 관계는 명확한 편입니다. 현재 본건 호실은 관리사무실로 사용 중이며, 건물 내 다른 호실들도 다양한 용도로 활용되고 있어 상권 활성화를 기대할 수 있습니다. 중복사건 및 공동담보 관련 사항은 상세한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부전역이라는 부산의 주요 교통 허브에 인접하여 뛰어난 접근성과 유동인구를 확보하고 있음.

* 현대적 건물: 비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적게 들고, 최신 시설 이용이 가능함.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없음.

* 다양한 활용 가능성: 근린상가로서 현재 관리사무실 외에도 일반 상가, 사무실 등으로 임대 또는 직접 사용이 가능함.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 325,000,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 구체적인 현황, 경쟁 입찰자들의 심리 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.