나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2032 [8] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측 인접에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '부전역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 101호외 9개호로서,
(사용승인일:2020.11.20)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 페인트 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

(1)1층 101호 : 공실임.
(2)1층 104호 : 약국으로 이용중임.
(3)2층 204호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(4)2층 205호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(5)2층 206호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(6)2층 208호 : 공실임.
(7)3층 301호 : 301호~304호 일체로 구획없이 '사무실'로 이용중임.
(8)3층 305호 : 직원휴게소로 이용중임.
(9)3층 307호 : 관리사무실로 이용중임.
(12)3층 312호 : 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접도로와 등고평탄한 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 18 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중
부전동 25 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 :
(1) 2층 201호~207호(일련번호(3)204호, (4)205호, (7)207호 포함)는 구획없이 일체로 한의원으로 이용중임. 3층 301호~304호(일련번호(7)301호 포함)는 구획없이 일체로 사무실로 이용중임. 건물의 구조 및 건축물현황도 등에 비추어 볼 때 법률적 경제적,기술적 측면에서 복원이 용이한 것으로 사료되어 독립된 하나의 호수로 감정평가 하였음.
(2) 일련번호(10)312호는 313호는 일부사용 중임. 외부 유리를 통한 관찰로 일부 사용면적은 측량을 요함.

물건 비고

직원휴게소로 이용 중(감정평가서).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2025타경2032호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 18번지 삼정그린코아더시티 3층 305호이며, 건물 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 325,000,000원입니다.

토지 면적은 12.93㎡ (약 3.91평)이며, 토지 지분 또한 12.934568575196224㎡ (약 3.91평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 면적은 59.28㎡ (약 17.93평)이며, 건물 지분도 59.28㎡ (약 17.93평)입니다.

건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복사건 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

건물 정보는 삼정그린코아더시티로, 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 19층 건물 중 3층 305호에 해당하며, 사용승인일은 2020년 11월 20일입니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 '부전역'에 북측으로 인접해 있습니다.

주변 지역은 다양한 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 부전역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본 건은 남동측으로는 광대로, 남서측 및 북서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본 경매 사건의 채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 말소기준권리는 2021년 1월 6일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 3,564,000,000원)입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리(갑3 압류, 갑4 임의경매, 갑5 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 3,564,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 케이아이코아즈대부(주)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 10월 25일

* 확정일자: 2025년 6월 19일

* 배당신고일자: 2025년 7월 23일

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석 결과, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 부전동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지구로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다.

특히 부전역 인근 지역은 교통의 요지로서 많은 사람이 오가는 지역이며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

건물 내 현재 일부 호실들은 각각 약국, 한의원, 사무실 등으로 이용 중이며, 본 건 305호는 직원휴게소로 이용되고 있습니다.

이는 향후 상가로서의 다양한 업종 전환 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본 건은 부산도시철도 1호선 부전역 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 시장 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

의료시설로는 인근에 한의원 등이 있으며, 병원 및 기타 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 추가적인 검토가 필요합니다.

현재 직원의 휴게소로 이용 중으로, 향후 임대 수익을 위한 용도 변경이나 원상복구에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

건물 내 일부 호실들이 구획 없이 통합되어 이용되는 점(예: 2층 201호~207호, 3층 301호~304호)은 향후 내부 구조 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 해당 부동산의 시장 가치와 채무 규모 간의 격차를 보여주지만, 경매 절차를 통해 모든 채무는 소멸될 예정입니다.

주변 지역의 소음(대로변, 오토바이 소음 등)에 대한 거주민 후기가 일부 확인되나, 본 상가 용도의 경우 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 요지인 부전역 인근에 위치한 근린상가로서, 뛰어난 입지 조건과 잘 형성된 상권을 바탕으로 안정적인 가치를 지니고 있습니다.

권리 분석상 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계는 없는 명확한 물건입니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특수성과 현재 직원 휴게소로 이용 중인 점, 일부 호실 통합 이용 등의 현황은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

이러한 특수성을 고려하더라도, 역세권 상가의 잠재력과 명확한 권리 관계는 충분히 매력적인 투자 기회를 제공할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 1호선 부전역 도보 1~2분 거리의 초역세권으로 풍부한 유동인구 확보 및 뛰어난 접근성.

활성화된 상권: 부전역 주변의 상업, 업무, 주거 복합 지역으로 안정적인 배후 수요와 상권 형성.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 걱정 없이 명확한 소유권 확보 가능.

활용 가능성: 현재 직원 휴게소로 이용 중이나, 향후 다양한 업종의 상가나 사무실로 용도 변경 및 활용 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 325,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 상기 감정가 및 인수 보증금 외에, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 물건의 구체적인 상태, 명도 비용, 세금, 본 건의 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.