나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2032 [5] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측 인접에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '부전역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 101호외 9개호로서,
(사용승인일:2020.11.20)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 페인트 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

(1)1층 101호 : 공실임.
(2)1층 104호 : 약국으로 이용중임.
(3)2층 204호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(4)2층 205호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(5)2층 206호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(6)2층 208호 : 공실임.
(7)3층 301호 : 301호~304호 일체로 구획없이 '사무실'로 이용중임.
(8)3층 305호 : 직원휴게소로 이용중임.
(9)3층 307호 : 관리사무실로 이용중임.
(12)3층 312호 : 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접도로와 등고평탄한 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 18 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중
부전동 25 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 :
(1) 2층 201호~207호(일련번호(3)204호, (4)205호, (7)207호 포함)는 구획없이 일체로 한의원으로 이용중임. 3층 301호~304호(일련번호(7)301호 포함)는 구획없이 일체로 사무실로 이용중임. 건물의 구조 및 건축물현황도 등에 비추어 볼 때 법률적 경제적,기술적 측면에서 복원이 용이한 것으로 사료되어 독립된 하나의 호수로 감정평가 하였음.
(2) 일련번호(10)312호는 313호는 일부사용 중임. 외부 유리를 통한 관찰로 일부 사용면적은 측량을 요함.

물건 비고

201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용 중. 건물의 구조 등에 비추어 복원이 용이한 것으로 사료 됨(감정평가서).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2032 (5)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 2층207호

용도: 근린상가

감정가: 403,000,000원

토지면적: 8.13㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.126190921894823㎡ (약 2.46평)

건물면적: 59.28㎡ (약 17.93평)

건물지분: 59.28㎡ (약 17.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

건물 사용승인일: 2020년 11월 20일

건물 구조: 철근콘크리트조, 19층 건물

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측에 인접해 있습니다. 부근에는 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 부전역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 광대로, 남서측 및 북서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 해당 지역은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당합니다. 부전역은 동해선, 경전선, 동해선 광역철도 등이 정차하는 교통의 요충지이며, 복합환승센터 추진 사업이 논의되고 있어 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 보입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 말소기준권리는 2021년 1월 6일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 3,564,000,000원)입니다. 이보다 후순위의 권리인 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

강원범 (척강의원, 한의원)

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자/사업일자: 2022년 10월 24일

확정일자: 2022년 10월 19일

배당신고일자: 2025년 8월 18일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부전동 지역은 부전역을 중심으로 부산의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장(부전시장), 공동주택 등 다양한 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며 상업 활동이 활발한 지역입니다. 특히 부전역은 부산시민공원, 송상현광장 등 대형 공원의 관문 역할을 하여 나들이객 증가에 따른 상권 활성화 효과가 있습니다. 복합환승센터 추진 등 교통 인프라 확충 계획은 상권의 잠재력을 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 본건이 위치한 삼정그린코아더시티는 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 인근에 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 검색 결과, 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 부전역 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 1호선 부전역과 동해선, 경전선, 동해선 광역철도까지 이용 가능합니다. 또한, 인근에 다양한 버스 노선이 있어 부산 시내 어디든 접근성이 우수합니다. 주변에는 부전시장, 각종 쇼핑 시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동에 편리함을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있어 권리분석 시 주의가 필요합니다.

* 건물 상태 및 복원: "건물의 구조 등에 비추어 복원이 용이한 것으로 사료 됨"이라는 감정평가서 내용에 따라, 실제 건물 상태에 따라 추가적인 보수 및 복원 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공실 가능성: 일부 호실(1층 101호, 2층 208호)은 현재 공실 상태이며, 3층 312호 등 일부는 외부 관찰만으로 사용 면적이 불확실하여 정확한 임대차 현황 파악 및 관리에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 교통 요지인 부전역 인근에 위치한 근린상가 건물로, 입지적 강점이 매우 뛰어납니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 부전역을 중심으로 발달된 상권과 풍부한 유동인구를 배후로 하고 있습니다. 현재 2층 201호~207호가 '한의원'으로 일체 이용 중이며, 이는 특정 업종의 안정적인 운영 가능성을 시사합니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점도 긍정적인 요소입니다. 다만, 중복사건 및 공동담보의 특성과 일부 공실 및 이용 면적 불확실성 등은 향후 관리 및 운영 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부전역 초역세권으로 탁월한 대중교통 접근성과 높은 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물이므로 즉각적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 안정적인 상권: 부전역 인근의 발달된 상권과 배후 주거 지역은 꾸준한 임대 수요를 기대하게 합니다.

* 보증금 미인수: 현 임차인의 대항력이 없어 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 활발한 지역 개발: 부전역 복합환승센터 등 지역 개발 계획은 향후 투자가치를 더욱 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 403,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 경쟁률, 물건의 잠재적 가치 및 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 경우, 임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로, 입찰 시 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정할 필요는 없습니다. 높은 입지적 가치와 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건의 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건의 낙찰가 분석, 그리고 본건의 직접적인 현장 조사를 통한 상세 상태 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.