나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2032 [4] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측 인접에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '부전역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 101호외 9개호로서,
(사용승인일:2020.11.20)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 페인트 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

(1)1층 101호 : 공실임.
(2)1층 104호 : 약국으로 이용중임.
(3)2층 204호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(4)2층 205호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(5)2층 206호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(6)2층 208호 : 공실임.
(7)3층 301호 : 301호~304호 일체로 구획없이 '사무실'로 이용중임.
(8)3층 305호 : 직원휴게소로 이용중임.
(9)3층 307호 : 관리사무실로 이용중임.
(12)3층 312호 : 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접도로와 등고평탄한 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 18 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중
부전동 25 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 :
(1) 2층 201호~207호(일련번호(3)204호, (4)205호, (7)207호 포함)는 구획없이 일체로 한의원으로 이용중임. 3층 301호~304호(일련번호(7)301호 포함)는 구획없이 일체로 사무실로 이용중임. 건물의 구조 및 건축물현황도 등에 비추어 볼 때 법률적 경제적,기술적 측면에서 복원이 용이한 것으로 사료되어 독립된 하나의 호수로 감정평가 하였음.
(2) 일련번호(10)312호는 313호는 일부사용 중임. 외부 유리를 통한 관찰로 일부 사용면적은 측량을 요함.

물건 비고

201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용 중. 건물의 구조 등에 비추어 복원이 용이한 것으로 사료 됨(감정평가서).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2032 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 403,000,000원

토지면적: 8.13㎡ (약 26.87평)

토지지분: 8.126190921894823㎡ (약 26.86평)

건물면적: 59.28㎡ (약 195.97평)

건물지분: 59.28㎡ (약 195.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케

특이사항: 중복사건, 공동담보

건물명: 삼정그린코아더시티

사용승인일: 2020.11.20

건물구조: 철근콘크리트구조

총층수: 19층 (본건은 2층)

2. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측에 인접해 있습니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '부전역'과 다수의 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용상태: 본건 토지는 인접한 토지 및 도로와 등고평탄하며, 세장형의 일단으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

도로상태: 본건 남동측으로는 광대로가 접해 있고, 남서측 및 북서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

권리분석 개요: 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-01-06 접수)입니다. 등기부상 을1 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리를 인수하지 않습니다.

채권자 정보: 본 경매의 채권자는 케 입니다.

등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소(주식회사현담) - 말소

* 을1: 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,564,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 압류(부산진구) - 말소

* 갑4: 임의경매(경남중앙신용협동조합, 3,037,299,686원) - 말소

* 갑5: 압류(부산진세무서장) - 말소

등기부채권 총액: 3,564,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 강 (척강의원, 한의원)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-24

* 확정일자: 2022-10-19

* 배당신고일자: 2025-08-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 상권 현황: 본건이 위치한 부전동 지역은 부산진구의 중심 상업지역으로, 각종 근린생활시설, 업무시설, 전통시장, 주거시설 등이 밀집하여 유동인구가 풍부하고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

본건 이용 현황:

* 1층 101호: 공실 상태입니다.

* 1층 104호: 약국으로 이용 중입니다.

* 2층 204호, 205호, 206호: 201호부터 207호까지 구획 없이 일체로 '한의원'으로 사용 중입니다. 본건 205호가 이 구역에 포함됩니다.

* 2층 208호: 공실 상태입니다.

* 3층 301호~304호: 구획 없이 일체로 '사무실'로 이용 중입니다.

* 3층 305호: 직원 휴게소로 이용 중입니다.

* 3층 307호: 관리사무실로 이용 중입니다.

* 3층 312호: 사무실로 이용 중이며, 일부 사용하고 있습니다.

특징: 2층 201호부터 207호까지 통합 운영되는 '한의원'은 건물의 구조상 복원이 용이하다는 평가가 있어, 향후 용도 변경이나 공간 재구성에 대한 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

교통 편의성: 본건은 부산도시철도 1호선 부전역에서 도보로 접근 가능한 초역세권에 위치합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

주변 편의시설: 각종 은행, 병원, 마트, 문화 시설 등 생활 편의를 위한 다양한 시설들이 주변에 잘 갖추어져 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

기타 생활 편의: 부전역 일대는 교통의 요지로서 쇼핑, 외식, 문화 활동 등 도시 생활을 영위하기 위한 모든 인프라가 풍부하게 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 다수의 채권과 담보가 설정되어 있어 복잡한 권리관계가 존재할 수 있습니다. 철저한 권리분석이 필수적입니다.

임차인 명도: 현재 '한의원'으로 사용 중인 임차인은 대항력이 없어 법적으로 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 명도 과정에서는 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

도시관리계획 입안 중: 해당 지역에 대한 도시관리계획이 입안 중이라는 점은 향후 용도 변경이나 건축 규제 변화 가능성을 시사하므로, 잠재적 변수로 고려해야 합니다.

가로구역별 최고높이 제한: 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당하므로, 향후 건물 증축이나 재건축 시 이에 대한 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 지구인 부전동, 부전역 인근에 위치한 근린상가입니다. 2020년 사용승인이 이루어진 비교적 신축 건물에 속하며, 임차인이 대항력을 갖추고 있지 않아 명도 리스크가 낮다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 현재 여러 개의 호실이 통합되어 '한의원'으로 운영되고 있어, 기존 임차인과의 협의 또는 신규 임차인 확보를 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다수의 권리관계가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보하게 됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부전역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 뛰어나고, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 현대적인 시설을 갖추고 있어 유지보수가 용이하며, 임대 경쟁력이 높습니다.

명도 용이성: 임차인이 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다.

안정적 임대 수익 기대: 상업지역 내 주요 도로에 접해 있어 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 현재 운영 중인 한의원과 같은 업종의 경우 향후에도 임대 수익 확보가 용이할 것으로 보입니다.

공간 활용도: '복원 용이'하다는 평가에 따라, 필요시 내부 구조 변경을 통해 다양한 업종으로의 전환 또는 공간 활용도를 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 403,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 없습니다.

일반적으로 경매 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 부동산의 시장 가치, 현재의 수요 공급 상황, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본 물건의 우수한 입지 조건, 신축 건물이라는 점, 명도 용이성 등을 고려할 때, 감정가격 이상 또는 그에 준하는 가격대에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다. 철저한 시세 조사와 투자 전략 수립을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.