나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2032 [3] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측 인접에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '부전역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 101호외 9개호로서,
(사용승인일:2020.11.20)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 페인트 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

(1)1층 101호 : 공실임.
(2)1층 104호 : 약국으로 이용중임.
(3)2층 204호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(4)2층 205호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(5)2층 206호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(6)2층 208호 : 공실임.
(7)3층 301호 : 301호~304호 일체로 구획없이 '사무실'로 이용중임.
(8)3층 305호 : 직원휴게소로 이용중임.
(9)3층 307호 : 관리사무실로 이용중임.
(12)3층 312호 : 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접도로와 등고평탄한 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 18 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중
부전동 25 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 :
(1) 2층 201호~207호(일련번호(3)204호, (4)205호, (7)207호 포함)는 구획없이 일체로 한의원으로 이용중임. 3층 301호~304호(일련번호(7)301호 포함)는 구획없이 일체로 사무실로 이용중임. 건물의 구조 및 건축물현황도 등에 비추어 볼 때 법률적 경제적,기술적 측면에서 복원이 용이한 것으로 사료되어 독립된 하나의 호수로 감정평가 하였음.
(2) 일련번호(10)312호는 313호는 일부사용 중임. 외부 유리를 통한 관찰로 일부 사용면적은 측량을 요함.

물건 비고

201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용 중. 건물의 구조 등에 비추어 복원이 용이한 것으로 사료 됨(감정평가서).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산지방법원 2025타경2032 (3) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 18번지 삼정그린코아더시티 2층 204호이며, 본 건물은 2020년 11월 20일 사용승인된 철근콘크리트조 19층 건물입니다.

용도는 근린상가로 분류되며, 감정가는 369,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지 면적은 7.31㎡(약 2.21평)이며, 건물 면적은 53.29㎡(약 16.12평)입니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측에 인접해 있습니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등이 혼재되어 있어 상권이 발달한 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 1호선 부전역과 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m) 구역에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

건물 자체는 2020년 11월 20일 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 1월 6일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

이 외에 소유권이전/신탁등기 말소, 부산진구 및 부산진세무서장의 압류, 경남중앙신용협동조합의 임의경매 개시 결정 등이 있었으며, 이들 대부분은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인 현황을 보면 강원범(척강의원, 한의원) 씨가 보증금 50,000,000원, 차임 350,000원에 임차 중입니다.

전입/사업일자는 2022년 10월 24일, 확정일자는 2022년 10월 19일이며, 배당신고일자는 2025년 8월 15일입니다.

중요한 점은 해당 임차인에게 대항력이 없다는 것입니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부전동 지역은 부전역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 상권입니다.

특히, 각종 근린생활시설과 시장이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 상가 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

본 건과 인접한 201호부터 207호까지는 '한의원'으로 구획 없이 일체로 이용되고 있으며, 이는 해당 공간의 활용 가능성과 더불어 임대 시 시너지를 기대할 수 있는 부분입니다.

또한, 104호는 약국으로, 301호부터 304호는 사무실로 이용 중인 점은 주변 상권의 활성화를 보여줍니다.

5. 생활정보

본 건은 부산도시철도 1호선 부전역이 도보 거리 내에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 재래시장 및 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 공동주택 단지도 인접해 있어 배후 수요 또한 확보될 수 있습니다.

외부 지도 서비스 검색 결과, 부전역 주변에는 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 정주 환경이나 상권 형성에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계 분석 시 주의가 필요합니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

현재 201호부터 207호까지 '한의원'으로 일체 이용되고 있으며, 감정평가서상 복원이 용이하다고는 하나, 현 점유 상태에서의 명도 과정 및 원상복구 필요성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

임차인 강원범 씨는 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 배당 신고일자가 남아있어 명도 완료 시점까지 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산진구 부전동의 역세권에 위치한 삼정그린코아더시티 내 상가 물건으로, 입지적 장점과 신축 건물의 가치를 보유하고 있습니다.

부전역 초역세권이라는 강력한 교통 이점과 주변 상업 및 주거 시설의 밀집으로 인한 풍부한 유동인구 및 배후 수요는 본 물건의 가치를 높이는 요인입니다.

현재 '한의원'으로 일체 이용되고 있는 점은 향후 임대 운영 시 긍정적인 요소이며, 임차인의 대항력이 없어 명도 또한 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 중복사건 및 공동담보라는 점은 권리 관계를 더욱 꼼꼼히 확인해야 할 필요성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 부전역 초역세권의 뛰어난 입지 조건

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 용이

* 주변 상업 및 주거 시설 발달로 인한 풍부한 배후 수요

* 현재 '한의원'으로 일체 이용 중인 공간의 활용성

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적음

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로 감정가(369,000,000원)를 기준으로, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 건물 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 수익성 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.