나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2032 [2] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측 인접에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '부전역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 101호외 9개호로서,
(사용승인일:2020.11.20)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 페인트 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

(1)1층 101호 : 공실임.
(2)1층 104호 : 약국으로 이용중임.
(3)2층 204호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(4)2층 205호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(5)2층 206호 : 201호~207호 일체로 구획없이 '한의원'으로 이용중임.
(6)2층 208호 : 공실임.
(7)3층 301호 : 301호~304호 일체로 구획없이 '사무실'로 이용중임.
(8)3층 305호 : 직원휴게소로 이용중임.
(9)3층 307호 : 관리사무실로 이용중임.
(12)3층 312호 : 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접도로와 등고평탄한 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 18 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중
부전동 25 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 :
(1) 2층 201호~207호(일련번호(3)204호, (4)205호, (7)207호 포함)는 구획없이 일체로 한의원으로 이용중임. 3층 301호~304호(일련번호(7)301호 포함)는 구획없이 일체로 사무실로 이용중임. 건물의 구조 및 건축물현황도 등에 비추어 볼 때 법률적 경제적,기술적 측면에서 복원이 용이한 것으로 사료되어 독립된 하나의 호수로 감정평가 하였음.
(2) 일련번호(10)312호는 313호는 일부사용 중임. 외부 유리를 통한 관찰로 일부 사용면적은 측량을 요함.

물건 비고

약국으로 이용 중(감정평가서).
상가(상호 : 사실빙)로 이용 중(현황조사서).
상가는 104호 일부(42.9752㎡)를 이용 중인 것으로 보임(상가건물임대차 현황서, 등기부등본).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2032 (2)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 1층 104호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 1층 (사용승인일: 2020.11.20)

토지면적: 12.95㎡ (약 3.92평)

토지지분: 12.954201115368772㎡ (약 3.92평)

건물면적: 94.50㎡ (약 28.59평)

건물지분: 94.5㎡

감정가: 1,740,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

주요 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부전동, 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측 인접 지역에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 부산도시철도 1호선 '부전역' 북측에 인접해 있으며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 시장, 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통:

* 차량 접근이 용이합니다.

* 부산도시철도 1호선 '부전역' 및 다수의 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,564,000,000원, 2021.01.06 접수)

총 채권액 (등기부채권): 3,754,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (기재된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

인수되는 보증금: 0원

주요 등기 내용 요약:

* 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사): 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 갑5 임의경매 (경남중앙신용협동조합): 본 경매 개시 결정의 근거가 되는 권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 을2 전세권 (최경): 30,000,000원 (매각으로 소멸 예정)

* 기타 압류, 가압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 집행법원의 촉탁에 의해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최경 (상호: 사실빙)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025.05.20

* 대항력: 없음

* 확정일자: 미상

* 주의: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 확정일자 및 배당신고일자가 미상이므로, 배당 절차와 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

건물 정보: 본건이 소재한 삼정그린코아더시티는 2020년 11월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

주요 이용 현황:

* 본건 1층 104호는 현재 약국으로 이용 중입니다.

* 임차인 '사실빙'이 104호 일부(42.9752㎡)를 사용 중인 것으로 파악됩니다.

* 건물 내 다른 호실들은 공실, 한의원, 사무실 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

상권 특징: 부전역이라는 부산의 주요 교통 요지에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 주변에 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부전역이 도보 거리에 있으며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 접근성이 매우 우수합니다.

편의시설: 인근의 상업 시설, 시장, 금융 기관 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 다수의 채권 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 제공된 권리분석 상으로는 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 경매 진행 과정 또는 종결 후 추가적인 법률 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

부분 사용: 104호의 일부 면적만 사용 중인 것으로 파악되어, 실제 점유 및 사용 범위에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

잠재적 채권/유치권: 등기부등본 상에 명시되지 않은 숨은 채권이나 유치권 등이 존재할 가능성은 항상 존재하므로, 현장 조사 시 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 및 상업 허브인 부전역 역세권에 위치한 신축 상가(2020년 사용승인)입니다.

탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 바탕으로 높은 상업적 가치를 지니고 있으며, 현재 약국으로 성업 중이라는 점은 안정적인 수익 창출 가능성을 시사합니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계가 매우 명확하며, 낙찰자는 권리 하자 없는 깨끗한 물건을 취득하게 될 것입니다.

중복사건, 공동담보 등의 특이사항은 있으나, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 위험은 없어 보이는 상황입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부전역 초역세권 상권으로 풍부한 유동인구 및 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

안정적인 임대 수익: 현재 약국으로 운영 중인 점포로, 향후 업종 변경 시에도 유리한 조건입니다.

신축 건물: 비교적 최신 건물로 유지보수가 용이하며, 향후 건물 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리 분석상 안전: 모든 선순위 및 후순위 권리가 말소될 예정이어서, 권리 관계가 매우 안전합니다.

지역 발전 가능성: 부전역 일대의 지속적인 개발 및 교통망 확충 계획은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,740,000,000원입니다.

본건은 우수한 입지, 신축 건물, 안정적인 수익성, 명확한 권리 관계 등 다수의 긍정적 요소를 갖추고 있어, 감정가 대비 10% ~ 20% 수준의 상승을 예상해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 유사 물건의 시세 분석, 경쟁 물건들의 동향 파악 등이 반드시 선행되어야 합니다.

상기 분석을 토대로 잠정적인 예상 입찰가는 1,900,000,000원에서 2,100,000,000원 사이로 제안합니다.

(본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 제안이며, 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

주변 혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 물건지 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 대규모 공해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 본건은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지에 위치하여 전반적으로 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.