나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21323 [27] 부산광역시 금정구 남산동 374-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하는 '금정중학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호(6,28,38,43,45)는 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 기호(7,8,10,12,13,15,16,18,20,25,27,30,31,34,40,41,47)은 본건까지 차량접근 가능함. 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '범어사역'이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(6) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거나지임.
일련번호(7) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 도로임.
일련번호(8) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(10) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(12) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 도로임.
일련번호(13) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(15) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(16) : 완경사지 내의 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(18) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(20) : 완경사지 내의 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(25) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(27) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(28) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(30) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(31) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(34) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(38) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(40) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거나지임.
일련번호(41) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(43) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(45) : 완경사지 내의 자루형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(47) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(6): 본건 북측으로 노폭 약 1.5미터 내외 도로와 접함.
일련번호(7): 본건은 남측으로 노폭 약 3.5미터 도로와 연계된 노폭 약 3미터 도로임.
일련번호(8,41): 본건 남측으로 노폭 약 3미터 도로와 접함.
일련번호(10): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 및 남측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 각각 접함.
일련번호(12): 본건은 서측으로 노폭 약 5미터 도로와 연계된 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조 성된 도로임.
일련번호(13,40): 본건 동측 노폭 약 4미터 도로에 접함.
일련번호(15): 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 도로에 일부 속하며, 서측으로 노폭 약 5미터 도 로와 연계된 노폭 약 3.5-4미터 내외 도로이며, 남측 일부 계단으로 조성된 도로 임.
일련번호(16): 본건 서측으로 노폭 약 4미터 및 동측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함. 기호(18): 본건 북측으로 노폭 약 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(20): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 및 북측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 각각 접함.
일련번호(25,31): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 도로와 접함.
일련번호(27): 본건은 북측으로 노폭 약 5미터 도로와 연계된 노폭 약 4미터 도로임.
일련번호(28,43): 본건 서측으로 노폭 약 2.5미터 도로와 접함.
일련번호(30): 본건은 노폭 약 2.5미터 도로임.
일련번호(34): 본건은 동측으로 노폭 5미터 도로와 연계된 노폭 약 4미터 내외 일부 계단으로 조 성된 도로임.
일련번호(38): 본건 서측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 접함.
일련번호(45): 본건 북측으로 노폭 2.5미터 도로와 접함.
일련번호(47): 본건 북측으로 노폭 6미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(6) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(7) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(8) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(10) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(12) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(13) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(15) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(16) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(18) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(20) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(25) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(27) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(28) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(30) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(31) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(34) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(38) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(40) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(41) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(43) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(45) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(47) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,48)의 부합물 및 종물인 제시외건물 (기호 ㉠~㉥2 )이 소재함. 제시외건물은 본건 토지의 사용·수익 및처분 등에 미치는 영향이 미미하다고 판단됨.
별첨‘지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

일련번호(6)은 지목 도로이나 현황 주거나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(9): 보록크조 스라브가 2층 건물로서,
(사용승인일자:1980.01.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(11): 블럭조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.06.27)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 등.
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(14): 보록크조 스라브즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.09.26)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(17): 블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.08.10)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(19): 벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1990.07.23)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(21): 보록크조 스라브즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1980.05.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(26): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.12.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 돌타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(29): 브럭조 기와즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.09.18)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(32): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자: 1980.01.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 돌타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(39): 브럭조 및 벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1982.01.08)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(42): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.12.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(44): 블록조 슬라브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일자:1983.12.31)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(46): 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1988.12.30)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(48): 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서,
(사용승인일자:1994.07.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.


내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,46): 주택임.
일련번호(48): 근린생활시설 및 주택임.

설비내역

일련번호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,46,48): 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,48)의 부합물 및 종물인 제시외건물 (기호 ㉠~㉥2 )이 소재함. 제시외건물은 본건 토지의 사용·수익 및처분 등에 미치는 영향이 미미하다고 판단됨.
별첨‘지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

본건 일련번호(26)은 등기사항전부증명서상 2층 건물이나, 지하실부 단층 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 '금정중학교' 남측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '범어사역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

일련번호(1,2)
철근 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2개호(1층 103호,2층 203호)로서,
(사용승인일: 1980.02.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(3)
브럭조 스라브가 2층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일: 1980.10.23)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(4)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서,
(사용승인일: 1997.02.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(5)
벽돌조 슬라브지붕 2층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일: 1986.10.13)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(22~24,37)
철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 4개호(1층 102호, 2층 202호, 3층 301호, 3층 302호)로서,
(사용승인일: 1990.02.05)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(33)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일: 2001.10.23)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(35,36)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2개호(3층 302호, 4층 502호)로서,
(사용승인일: 2001.11.15)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~3) : 공동주택임.
일련번호(4,5,22~24,33,35~37) : 다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1,2): 서하향 완경사지내 택지조성한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
일련번호(3): 서하향 완경사지내 택지조성한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
일련번호(4): 서하향 완경사지내 택지조성한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(5): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(22~24,37): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(33): 서하향 완경사지내 택지조성한 세장형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(35,36): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1,2): 본건 북측으로 노폭 6미터 도로에 접함.
일련번호(3): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(4): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(5): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(22~24,37): 본건 북측으로 노폭 5미터 및 동측으로 노폭 약 3.5미터 도로에 접함. 기호(33): 본건 동측으로 노폭 4.5미터 도로에 접함.
일련번호(35,36): 본건 동측으로 노폭 4.5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남산동 51-4 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 51-25 : 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기 준높이65m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이90m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-12) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 52-3 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 52-30 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
남산동 374-39 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 379-2 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>..
남산동 379-19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21323 (27)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 다OOOOOOOO (다올저축은행)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 374-17

용도: 단독주택 (일부 다가구, 근린생활시설 혼합 가능성 있음)

토지 면적: 152.00㎡ (약 46평)

건물 면적: 152.15㎡ (약 46평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 10.80㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 541,924,200원

토지 면적: 152.00㎡ (약 46평)

건물 면적: 152.15㎡ (약 46평)

1.4. 매각 대상 및 경매 종류

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 종류: 부동산 임의경매

1.5. 특이사항

* 공동담보 물건

* 제시외 건물 포함 매각

* 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동에 위치하며, '금정중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 부산도시철도 1호선 '범어사역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 완경사지에 위치하며, 부정형, 세장형, 정방형, 사다리형, 가장형, 자루형 등 다양한 형태의 필지로 구성되어 있습니다. 일부 필지는 주거용 건부지로 이용 중이며, 일부는 도로로 이용되고 있습니다.

* 일련번호(6) 토지는 지목이 도로이나 현황 주거나지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접합 상태

각 필지별로 노폭 약 1.5미터에서 6미터까지 다양한 도로와 접하고 있으며, 일부 구간은 계단으로 조성된 도로와 접하기도 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매, 강제경매 내역이 확인됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 5,700,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 5,200,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 다올저축은행 근저당 (2022.04.29.)이며, 본 경매로 인해 위 권리 및 그 후 순위의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수주의 권리

현재 등기부상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 등기사항 외 권리 존재 가능성은 배제할 수 없음)

3.4. 채권 총액

말소기준권리보다 선순위인 채권은 없으나, 등기부상 채권 총액이 상당하여 물건의 정상적인 권리 관계 확인이 중요합니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의가 필요한 부분이므로, 현장 확인을 통해 실제 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 금정구 남산동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 금정중학교가 있어 교육 환경이 형성되어 있습니다. 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 복잡한 상업 시설보다는 주거 기능을 중심으로 한 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 금정중학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 의료 시설

가까운 거리에 대규모 병원보다는 의원급 의료 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련

* 임대 관계 미상: 현황 조사 시 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 대항력 있는 임차인 발생 시 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 권리 관계의 복잡성을 시사합니다.

6.2. 공부 및 현황 불일치

* 토지(일련번호 6) 지목은 도로이나 현황 주거나지로 이용 중인 점은 향후 이용 또는 개발 시 민원 발생 또는 불이익을 초래할 수 있습니다.

* 다수의 제시외 건물 및 부합물/종물이 존재하여, 실제 건물 현황과 공부상의 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 물리적 특성

* 토지가 완경사지에 위치하고 있으며, 필지들의 형태가 다양하고 일부 도로나 접합 상태가 특이하여 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물의 노후도 (주요 건물 사용승인일자 1979년~1994년) 및 구조적 특성상 추가적인 유지 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타

* "제시외 건물 포함" 매각으로 인해, 철거 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 남산동에 위치한 단독주택 부지 및 건물로, 금정중학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 감정가는 약 5억 4천만원 수준입니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변에 근린생활시설 및 교육시설이 있어 생활 환경은 무난합니다.

하지만, 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하며, 임대 관계가 미상이고 공부와 현황이 불일치하는 필지가 존재하는 등 권리 및 물건 현황 상 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히, 제시외 건물 및 부합물/종물이 다수 소재하고 있어 명도 및 관리 문제가 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산지하철 1호선 범어사역 인근으로 대중교통 이용이 용이합니다.

* 단독주택 및 토지 일괄 매각으로, 향후 재건축 또는 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 541,924,200원입니다.

제시된 주변 시세 자료(연립, 다세대 단위 구분 소형 주택)는 본건과 물건의 성격 및 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

그러나, 권리 관계의 복잡성, 임대 관계 미상, 공부와의 차이, 제시외 건물 존재 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에, 보수적인 관점에서 약 65% 수준의 입찰가격을 제안합니다.

예상 입찰가: 약 352,000,000원 (삼억 오천 이백만원)

이 금액은 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 정보 확인 및 시장 상황 변동을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.