나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21323 [7] 부산광역시 금정구 남산동 373-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하는 '금정중학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호(6,28,38,43,45)는 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 기호(7,8,10,12,13,15,16,18,20,25,27,30,31,34,40,41,47)은 본건까지 차량접근 가능함. 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '범어사역'이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(6) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거나지임.
일련번호(7) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 도로임.
일련번호(8) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(10) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(12) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 도로임.
일련번호(13) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(15) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(16) : 완경사지 내의 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(18) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(20) : 완경사지 내의 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(25) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(27) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(28) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(30) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(31) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(34) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(38) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(40) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거나지임.
일련번호(41) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(43) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(45) : 완경사지 내의 자루형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(47) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(6): 본건 북측으로 노폭 약 1.5미터 내외 도로와 접함.
일련번호(7): 본건은 남측으로 노폭 약 3.5미터 도로와 연계된 노폭 약 3미터 도로임.
일련번호(8,41): 본건 남측으로 노폭 약 3미터 도로와 접함.
일련번호(10): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 및 남측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 각각 접함.
일련번호(12): 본건은 서측으로 노폭 약 5미터 도로와 연계된 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조 성된 도로임.
일련번호(13,40): 본건 동측 노폭 약 4미터 도로에 접함.
일련번호(15): 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 도로에 일부 속하며, 서측으로 노폭 약 5미터 도 로와 연계된 노폭 약 3.5-4미터 내외 도로이며, 남측 일부 계단으로 조성된 도로 임.
일련번호(16): 본건 서측으로 노폭 약 4미터 및 동측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함. 기호(18): 본건 북측으로 노폭 약 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(20): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 및 북측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 각각 접함.
일련번호(25,31): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 도로와 접함.
일련번호(27): 본건은 북측으로 노폭 약 5미터 도로와 연계된 노폭 약 4미터 도로임.
일련번호(28,43): 본건 서측으로 노폭 약 2.5미터 도로와 접함.
일련번호(30): 본건은 노폭 약 2.5미터 도로임.
일련번호(34): 본건은 동측으로 노폭 5미터 도로와 연계된 노폭 약 4미터 내외 일부 계단으로 조 성된 도로임.
일련번호(38): 본건 서측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 접함.
일련번호(45): 본건 북측으로 노폭 2.5미터 도로와 접함.
일련번호(47): 본건 북측으로 노폭 6미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(6) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(7) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(8) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(10) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(12) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(13) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(15) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(16) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(18) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(20) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(25) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(27) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(28) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(30) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(31) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(34) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(38) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(40) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(41) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(43) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(45) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(47) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,48)의 부합물 및 종물인 제시외건물 (기호 ㉠~㉥2 )이 소재함. 제시외건물은 본건 토지의 사용·수익 및처분 등에 미치는 영향이 미미하다고 판단됨.
별첨‘지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

일련번호(6)은 지목 도로이나 현황 주거나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(9): 보록크조 스라브가 2층 건물로서,
(사용승인일자:1980.01.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(11): 블럭조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.06.27)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 등.
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(14): 보록크조 스라브즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.09.26)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(17): 블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.08.10)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(19): 벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1990.07.23)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(21): 보록크조 스라브즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1980.05.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(26): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.12.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 돌타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(29): 브럭조 기와즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.09.18)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(32): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자: 1980.01.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 돌타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(39): 브럭조 및 벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1982.01.08)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(42): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.12.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(44): 블록조 슬라브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일자:1983.12.31)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(46): 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1988.12.30)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(48): 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서,
(사용승인일자:1994.07.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.


내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,46): 주택임.
일련번호(48): 근린생활시설 및 주택임.

설비내역

일련번호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,46,48): 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,48)의 부합물 및 종물인 제시외건물 (기호 ㉠~㉥2 )이 소재함. 제시외건물은 본건 토지의 사용·수익 및처분 등에 미치는 영향이 미미하다고 판단됨.
별첨‘지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

본건 일련번호(26)은 등기사항전부증명서상 2층 건물이나, 지하실부 단층 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 '금정중학교' 남측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '범어사역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

일련번호(1,2)
철근 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2개호(1층 103호,2층 203호)로서,
(사용승인일: 1980.02.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(3)
브럭조 스라브가 2층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일: 1980.10.23)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(4)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서,
(사용승인일: 1997.02.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(5)
벽돌조 슬라브지붕 2층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일: 1986.10.13)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(22~24,37)
철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 4개호(1층 102호, 2층 202호, 3층 301호, 3층 302호)로서,
(사용승인일: 1990.02.05)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(33)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일: 2001.10.23)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(35,36)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2개호(3층 302호, 4층 502호)로서,
(사용승인일: 2001.11.15)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~3) : 공동주택임.
일련번호(4,5,22~24,33,35~37) : 다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1,2): 서하향 완경사지내 택지조성한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
일련번호(3): 서하향 완경사지내 택지조성한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
일련번호(4): 서하향 완경사지내 택지조성한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(5): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(22~24,37): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(33): 서하향 완경사지내 택지조성한 세장형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(35,36): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1,2): 본건 북측으로 노폭 6미터 도로에 접함.
일련번호(3): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(4): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(5): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(22~24,37): 본건 북측으로 노폭 5미터 및 동측으로 노폭 약 3.5미터 도로에 접함. 기호(33): 본건 동측으로 노폭 4.5미터 도로에 접함.
일련번호(35,36): 본건 동측으로 노폭 4.5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남산동 51-4 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 51-25 : 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기 준높이65m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이90m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-12) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 52-3 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 52-30 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
남산동 374-39 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 379-2 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>..
남산동 379-19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록 7번 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21323 (7)

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 373-12

용도: 단독주택 (단, 다수의 건물 및 토지 지분으로 구성되어 복합적인 용도로 사용 중)

감정가: 660,896,920원

토지 면적: 262.00㎡ (약 79.26평)

토지 지분: 220㎡ (약 66.55평) - 본건 매각 대상 토지 지분

건물 면적: 115.34㎡ (약 34.90평) - 본건 매각 대상 건물 전체 면적

건물 제시외 면적: 6.70㎡ (약 2.03평)

매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각 (목록 7번 토지 지분)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 다올저축은행 (추정)

특이사항: 공동담보, 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 7번 토지 지분 매각.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하며, '금정중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 '범어사역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지형 및 이용상태: 본건 토지들은 완경사지에 위치하며, 부정형, 세장형, 정방형, 가장형, 사다리형, 자루형 등 다양한 형태를 띠고 있습니다. 현재 주거용 건부지, 도로, 주거나지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지들은 북측, 남측, 동측, 서측으로 노폭 약 1.5미터에서 6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 일부는 계단으로 조성된 도로와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 29일자 다올저축은행의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 있는 임차인은 없으며, 등기부상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이므로 권리상 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 이름: 이준희 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 6월 21일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 토지 등기부 약 57억 7천 5백만원, 건물 등기부 약 52억 7천 5백만원 (다수의 채권이 설정되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본 물건은 부산 금정구 남산동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 금정중학교와 인접해 있습니다.

* 인근 시설: 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 특징: 주거 지역 내 상권으로, 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 주변의 부산도시철도 1호선 범어사역 이용객을 대상으로 하는 상권도 일부 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 범어사역을 도보 또는 단거리 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 접근성이 양호합니다.

* 교육: 단지 인근에 금정중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑, 식당, 병원 등 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본건은 전체 건물과 함께 '목록 7번' 토지 지분만 매각 대상에 포함됩니다. 이는 건물 소유주가 건물 부지의 일부만 소유하게 되는 상황으로, 토지 전체의 원활한 사용 및 관리에 제약이 발생할 수 있으며, 향후 건물 철거 또는 재건축 시 토지 소유주들과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 건물의 사용승인일자가 대부분 1979년부터 1994년 사이로, 상당한 노후화가 진행되었습니다. 이는 유지보수 비용 증가 또는 재건축 필요성으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: '일련번호(6)' 토지는 지목이 '도로'이나 현황은 '주거나지'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 관련 민원 또는 행정 제재의 소지가 있습니다.

* 공부와의 차이: '일련번호(26)' 건물은 등기사항전부증명서상 2층 건물이나, 실제로는 지하 1층 단층 건물로 확인됩니다. 이는 추후 건물 관련 업무 진행 시 불일치 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물들이 존재하며, 이들이 토지 이용 및 처분에 미치는 영향이 미미하다고 판단되었으나, 명확한 법적 검토 및 현장 확인이 필요합니다.

* 다수 채권 존재: 등기부상 총 채권액이 매우 높아, 채무 변제를 위한 경매 절차가 진행되었음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 남산동에 위치한 복합 물건으로, 주거 지역 내에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 그러나 '토지 지분 매각'이라는 중대한 리스크 요소를 안고 있으며, 다수의 건물이 노후화되었고 토지의 지목과 현황 불일치, 공부상 차이 등 다각적인 검토가 필요한 부분이 많습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 물리적, 법적 하자 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 남산동 37-6번지의 연립주택(청원원룸, 20.52㎡)이 2026년 6월 15일 3억 5천만원에, 남산동 27-24번지의 다세대주택(화이트빌, 20.23㎡)이 2026년 6월 9일 2억 9천 5백만원에 거래되었습니다.

* 이는 소형 주택 위주의 시세이며, 본건의 감정가는 6억 6천만원대로, 면적 및 물건의 복합성을 고려할 때 가격 메리트 확보 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

* 입지 잠재력: 금정구는 주거 지역으로서 안정적인 수요가 있으며, 범어사역 역세권이라는 점은 긍정적입니다. 다만, 완경사지라는 지형적 특성은 개발에 제약이 될 수 있습니다.

* 복합 물건의 가치: 다수의 건물을 포함하고 있어, 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 토지 지분 문제와 법규 검토 후에 가능한 시나리오입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 660,896,920원

* 토지 면적: 262.00㎡ (약 79.26평)

* 건물 면적: 115.34㎡ (약 34.90평)

* 주변 시세: 소형 다세대/연립 주택 (전용면적 약 20㎡) 매매가 2억 9천 5백만원 ~ 3억 5천만원.

* 시세 분석:

* 본 물건은 여러 필지의 토지 지분과 다수의 건물을 포함하는 복합 물건으로, 단순 비교는 어렵습니다. 감정가는 6억 6천만원대이나, 이는 전체 토지 면적 및 건물의 현황 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 가장 큰 문제는 '토지 지분 매각'으로 인한 소유권 불확실성입니다. 이는 잠재적 투자자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후화, 지목 불일치, 공부와의 차이 등 추가적인 관리 및 법적 리스크를 고려해야 합니다.

* 주변 소형 주택 시세와 비교 시, 본 건의 대지 및 건물 가치를 합산하더라도 토지 지분 매각 리스크로 인해 감정가 이하에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 본 물건의 특수성과 리스크 요소를 감안하여, 잠정적으로 감정가 대비 할인된 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 잠정 예상 입찰가 범위: 5억 5천만원 ~ 6억 3천만원

* 이 예상가는 현재까지 파악된 정보에 근거한 추정치이며, 실제 현장 조사, 법률 전문가의 자문, 입찰 경쟁 상황 등에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

* *참고: 인수할 보증금은 없습니다.*

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 일반적인 검색 결과 상, 본 물건 소재지 주변에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

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