나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21323 [23] 부산광역시 금정구 남산동 379-2 조은그린빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하는 '금정중학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호(6,28,38,43,45)는 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 기호(7,8,10,12,13,15,16,18,20,25,27,30,31,34,40,41,47)은 본건까지 차량접근 가능함. 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '범어사역'이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(6) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거나지임.
일련번호(7) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 도로임.
일련번호(8) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(10) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(12) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 도로임.
일련번호(13) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(15) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(16) : 완경사지 내의 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(18) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(20) : 완경사지 내의 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(25) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(27) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(28) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(30) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(31) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(34) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(38) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(40) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거나지임.
일련번호(41) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(43) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(45) : 완경사지 내의 자루형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(47) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(6): 본건 북측으로 노폭 약 1.5미터 내외 도로와 접함.
일련번호(7): 본건은 남측으로 노폭 약 3.5미터 도로와 연계된 노폭 약 3미터 도로임.
일련번호(8,41): 본건 남측으로 노폭 약 3미터 도로와 접함.
일련번호(10): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 및 남측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 각각 접함.
일련번호(12): 본건은 서측으로 노폭 약 5미터 도로와 연계된 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조 성된 도로임.
일련번호(13,40): 본건 동측 노폭 약 4미터 도로에 접함.
일련번호(15): 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 도로에 일부 속하며, 서측으로 노폭 약 5미터 도 로와 연계된 노폭 약 3.5-4미터 내외 도로이며, 남측 일부 계단으로 조성된 도로 임.
일련번호(16): 본건 서측으로 노폭 약 4미터 및 동측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함. 기호(18): 본건 북측으로 노폭 약 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(20): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 및 북측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 각각 접함.
일련번호(25,31): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 도로와 접함.
일련번호(27): 본건은 북측으로 노폭 약 5미터 도로와 연계된 노폭 약 4미터 도로임.
일련번호(28,43): 본건 서측으로 노폭 약 2.5미터 도로와 접함.
일련번호(30): 본건은 노폭 약 2.5미터 도로임.
일련번호(34): 본건은 동측으로 노폭 5미터 도로와 연계된 노폭 약 4미터 내외 일부 계단으로 조 성된 도로임.
일련번호(38): 본건 서측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 접함.
일련번호(45): 본건 북측으로 노폭 2.5미터 도로와 접함.
일련번호(47): 본건 북측으로 노폭 6미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(6) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(7) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(8) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(10) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(12) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(13) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(15) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(16) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(18) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(20) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(25) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(27) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(28) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(30) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(31) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(34) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(38) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(40) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(41) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(43) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(45) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(47) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,48)의 부합물 및 종물인 제시외건물 (기호 ㉠~㉥2 )이 소재함. 제시외건물은 본건 토지의 사용·수익 및처분 등에 미치는 영향이 미미하다고 판단됨.
별첨‘지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

일련번호(6)은 지목 도로이나 현황 주거나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(9): 보록크조 스라브가 2층 건물로서,
(사용승인일자:1980.01.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(11): 블럭조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.06.27)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 등.
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(14): 보록크조 스라브즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.09.26)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(17): 블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.08.10)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(19): 벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1990.07.23)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(21): 보록크조 스라브즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1980.05.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(26): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.12.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 돌타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(29): 브럭조 기와즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.09.18)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(32): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자: 1980.01.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 돌타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(39): 브럭조 및 벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1982.01.08)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(42): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.12.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(44): 블록조 슬라브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일자:1983.12.31)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(46): 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1988.12.30)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(48): 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서,
(사용승인일자:1994.07.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.


내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,46): 주택임.
일련번호(48): 근린생활시설 및 주택임.

설비내역

일련번호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,46,48): 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,48)의 부합물 및 종물인 제시외건물 (기호 ㉠~㉥2 )이 소재함. 제시외건물은 본건 토지의 사용·수익 및처분 등에 미치는 영향이 미미하다고 판단됨.
별첨‘지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

본건 일련번호(26)은 등기사항전부증명서상 2층 건물이나, 지하실부 단층 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 '금정중학교' 남측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '범어사역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

일련번호(1,2)
철근 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2개호(1층 103호,2층 203호)로서,
(사용승인일: 1980.02.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(3)
브럭조 스라브가 2층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일: 1980.10.23)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(4)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서,
(사용승인일: 1997.02.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(5)
벽돌조 슬라브지붕 2층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일: 1986.10.13)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(22~24,37)
철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 4개호(1층 102호, 2층 202호, 3층 301호, 3층 302호)로서,
(사용승인일: 1990.02.05)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(33)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일: 2001.10.23)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(35,36)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2개호(3층 302호, 4층 502호)로서,
(사용승인일: 2001.11.15)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~3) : 공동주택임.
일련번호(4,5,22~24,33,35~37) : 다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1,2): 서하향 완경사지내 택지조성한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
일련번호(3): 서하향 완경사지내 택지조성한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
일련번호(4): 서하향 완경사지내 택지조성한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(5): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(22~24,37): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(33): 서하향 완경사지내 택지조성한 세장형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(35,36): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1,2): 본건 북측으로 노폭 6미터 도로에 접함.
일련번호(3): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(4): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(5): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(22~24,37): 본건 북측으로 노폭 5미터 및 동측으로 노폭 약 3.5미터 도로에 접함. 기호(33): 본건 동측으로 노폭 4.5미터 도로에 접함.
일련번호(35,36): 본건 동측으로 노폭 4.5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남산동 51-4 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 51-25 : 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기 준높이65m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이90m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-12) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 52-3 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 52-30 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
남산동 374-39 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 379-2 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>..
남산동 379-19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 부산광역시 금정구 남산동 379-2, 조은그린빌라 2층 202호에 소재한 다세대주택 경매 물건에 대한 상세 분석 및 투자 의견을 제공합니다. 본 물건은 부산지방법원 2025타경21323호로 진행 중이며, 감정가는 222,000,000원입니다.

1.2. 기본 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경21323 (23)

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 379-2, 조은그린빌라 2층 202호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 다올저축은행 (등기부등본상 확인)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 222,000,000원

토지 면적: 42.69㎡ (약 12.92평)

토지 지분: 42.689㎡ (약 12.92평)

건물 면적: 79.94㎡ (약 24.19평)

건물 지분: 79.94㎡ (약 24.19평)

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

사용승인일: 2001년 10월 23일 (건물 33호 기준)

층수: 4층 건물 중 2층 202호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 금정구 남산동에 위치하며, '금정중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 부산 도시철도 1호선 '범어사역'이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 개발 계획

제공된 정보 내에서는 주변 지역의 구체적인 개발 계획에 대한 언급은 없습니다. 다만, 남산동 일대는 제2종일반주거지역 및 일부 상업지역이 혼합되어 있어 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 다수의 권리 설정이 등기되어 있습니다. 주요 권리로는 다올저축은행의 근저당(을1) 및 임의경매개시결정(갑6), 신현범의 강제경매개시결정(갑7) 등이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 04월 29일에 접수된 다올저축은행의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 매각으로 인해 을1 근저당 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요에 언급 없음)

3.4. 임차인 현황

제공된 임차인 현황에 따르면, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 존재하더라도 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 다만, 일부 건물에서 임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.5. 특이사항

본 물건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대해 다른 부동산도 담보로 제공되어 있습니다. 제시외 건물에 대한 언급이 있으나, 이는 본건 다세대주택(구분건물)에 직접적인 영향을 미치기보다는 복합 건물 전체에 대한 내용으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

남산동은 부산의 주거 밀집 지역 중 하나로, 도심 접근성과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 제2종일반주거지역이 주를 이루고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근 주변 유사 다세대 및 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 2026년 6월, 남산동 37-6 소재 '청원원룸'(1998년식, 연립, 20.52㎡) 5층 매매가 350,000,000원 (㎡당 약 17,056,530원)

* 2026년 6월, 남산동 37-6 소재 '청원원룸'(1998년식, 연립, 20.52㎡) 3층 매매가 350,000,000원 (㎡당 약 17,056,530원)

* 2026년 6월, 남산동 27-24 소재 '화이트빌'(2002년식, 다세대, 20.23㎡) 1층 매매가 295,000,000원 (㎡당 약 14,582,303원)

본 건물의 감정가 222,000,000원과 건물 면적 79.94㎡를 기준으로 산정한 ㎡당 감정가는 약 2,777,084원으로, 최근 거래된 소형 다세대주택의 ㎡당 시세(약 1450만~1700만원)와 비교했을 때 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정가 대비 높은 시장 가치를 시사합니다.

4.3. 시장 동향

부산 금정구 남산동 일대는 주거지로서 꾸준한 수요가 있으며, 재건축 및 재개발 가능성보다는 기존 주거지의 가치 상승이 예상됩니다. 최근 거래된 사례를 볼 때, 소형 평수 기준 매매가가 높게 형성되어 있어, 본건의 넓은 면적(79.94㎡)을 고려할 때 시장 가격은 감정가를 상회할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 '금정중학교'가 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다. 마트, 병원, 은행 등 주요 편의 시설은 차량 이동 시 편리하게 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

'금정중학교'를 비롯하여 다수의 초, 중, 고등학교가 인근 지역에 분포하고 있어 교육 환경이 우수한 편입니다. 또한, 본 물건은 '상대보호구역'으로 지정된 교육환경보호구역 내에 일부 포함되어 있어, 교육 환경 보호 기준이 적용됩니다.

5.3. 의료시설

주요 종합병원 및 병의원 이용은 차량 이동을 통해 가능하며, 남산동 일대에는 크고 작은 의원들이 분포하고 있어 기본적인 의료 서비스 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 위험 요소

* 내부 마감재 등 상세 조사 불가: 이해관계인 부재로 내부 상태 및 마감재 조사가 이루어지지 못해, 실제 내부 상태는 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2001년 사용승인된 건물로, 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 토지 관련 특이사항: 토지감정평가요항표에 언급된 일부 토지(예: 지목 도로이나 현황 주거나지)의 경우, 복합 건물 전체에 영향을 줄 수 있는 사항이므로, 본 건과 직접적인 관련성을 추가 확인할 필요가 있습니다. (다만, 구분건물로서 본 호수의 건축물대장상 문제는 없는 것으로 보입니다.)

6.2. 공부상 차이점

건물감정평가요항표에서 일련번호 26호 건물이 등기부상 2층이나 지하실부 단층 건물이라는 내용이 있으나, 이는 본건 202호(건물 33호)와는 다른 건물에 대한 사항으로 추정됩니다. 본 건물의 구분건물 정보에서는 공부와의 차이가 명시되지 않았습니다.

6.3. 기타 고려사항

* 공동담보: 채무의 일부가 본 건에 설정되어 있으므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 채무 변제 여부가 향후 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물: 본 건물의 직접적인 부합물/종물인지 여부 및 법적 효력에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. (제시외 건물은 영향이 미미하다고 판단됨)

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 부산 금정구 남산동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 특히, 최근 유사 평형 대비 훨씬 작은 면적의 다세대/연립주택이 높은 가격에 거래되고 있다는 점은 본 물건의 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정되었을 가능성을 강하게 시사합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적으며, 임차인 관련 위험도 낮습니다.

7.2. 시장 전망

남산동 일대는 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 지역으로, 향후 부동산 가치 하락보다는 현 수준 유지 또는 완만한 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 본 물건의 면적과 현 시세 격차를 고려할 때, 시장 가치 반영 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례와 비교할 때, 감정가가 시장 가격보다 현저히 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 우수한 입지: 대중교통 이용이 편리하고 학교, 편의시설 접근성이 좋은 주거 지역입니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 소멸(또는 인수 부담 없음)되어 낙찰자에게 부담이 적습니다.

* 넓은 전용 면적: 79.94㎡의 비교적 넓은 면적으로, 실거주 또는 임대 수익 목적 모두에 적합합니다.

8.2. 고려할 점

* 내부 상태 미확인: 실제 내부 상태를 반드시 확인하여 수리 및 리모델링 비용을 예상해야 합니다.

* 주변 토지 관련 정보: 복합 건물 전체를 구성하는 토지들의 특이사항이 본 물건에 미칠 영향 유무를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(20.52㎡ 기준 2.95억~3.5억)를 바탕으로 본 건의 면적(79.94㎡, 약 4배)을 환산하면, 시장 가격은 10억 원을 상회할 것으로 추정됩니다. 그러나 경매의 특성 및 초기 감정가(2.22억)를 고려하여 다음과 같은 범위를 예상합니다.

* 안정적인 입찰 범위: 감정가의 1.2배 ~ 1.5배 (약 266,000,000원 ~ 333,000,000원)

* 시장 가치 반영 시 입찰 범위: 감정가의 1.5배 ~ 2.0배 이상 (약 333,000,000원 ~ 444,000,000원 이상)

최근 유사 물건들의 거래 가격과 본건의 면적, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 3억 원 초중반, 적극적으로는 3억 원 후반대까지도 고려해 볼 수 있습니다. 예상 입찰가는 280,000,000원에서 380,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

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