나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21323 [16] 부산광역시 금정구 남산동 374-39 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하는 '금정중학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호(6,28,38,43,45)는 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 기호(7,8,10,12,13,15,16,18,20,25,27,30,31,34,40,41,47)은 본건까지 차량접근 가능함. 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '범어사역'이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(6) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거나지임.
일련번호(7) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 도로임.
일련번호(8) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(10) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(12) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 도로임.
일련번호(13) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(15) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(16) : 완경사지 내의 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(18) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(20) : 완경사지 내의 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(25) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(27) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(28) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(30) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(31) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(34) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(38) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(40) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거나지임.
일련번호(41) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(43) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(45) : 완경사지 내의 자루형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(47) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(6): 본건 북측으로 노폭 약 1.5미터 내외 도로와 접함.
일련번호(7): 본건은 남측으로 노폭 약 3.5미터 도로와 연계된 노폭 약 3미터 도로임.
일련번호(8,41): 본건 남측으로 노폭 약 3미터 도로와 접함.
일련번호(10): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 및 남측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 각각 접함.
일련번호(12): 본건은 서측으로 노폭 약 5미터 도로와 연계된 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조 성된 도로임.
일련번호(13,40): 본건 동측 노폭 약 4미터 도로에 접함.
일련번호(15): 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 도로에 일부 속하며, 서측으로 노폭 약 5미터 도 로와 연계된 노폭 약 3.5-4미터 내외 도로이며, 남측 일부 계단으로 조성된 도로 임.
일련번호(16): 본건 서측으로 노폭 약 4미터 및 동측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함. 기호(18): 본건 북측으로 노폭 약 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(20): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 및 북측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 각각 접함.
일련번호(25,31): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 도로와 접함.
일련번호(27): 본건은 북측으로 노폭 약 5미터 도로와 연계된 노폭 약 4미터 도로임.
일련번호(28,43): 본건 서측으로 노폭 약 2.5미터 도로와 접함.
일련번호(30): 본건은 노폭 약 2.5미터 도로임.
일련번호(34): 본건은 동측으로 노폭 5미터 도로와 연계된 노폭 약 4미터 내외 일부 계단으로 조 성된 도로임.
일련번호(38): 본건 서측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 접함.
일련번호(45): 본건 북측으로 노폭 2.5미터 도로와 접함.
일련번호(47): 본건 북측으로 노폭 6미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(6) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(7) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(8) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(10) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(12) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(13) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(15) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(16) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(18) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(20) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(25) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(27) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(28) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(30) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(31) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(34) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(38) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(40) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(41) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(43) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(45) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(47) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,48)의 부합물 및 종물인 제시외건물 (기호 ㉠~㉥2 )이 소재함. 제시외건물은 본건 토지의 사용·수익 및처분 등에 미치는 영향이 미미하다고 판단됨.
별첨‘지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

일련번호(6)은 지목 도로이나 현황 주거나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(9): 보록크조 스라브가 2층 건물로서,
(사용승인일자:1980.01.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(11): 블럭조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.06.27)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 등.
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(14): 보록크조 스라브즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.09.26)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(17): 블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.08.10)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(19): 벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1990.07.23)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(21): 보록크조 스라브즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1980.05.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(26): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.12.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 돌타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(29): 브럭조 기와즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.09.18)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(32): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자: 1980.01.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 돌타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(39): 브럭조 및 벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1982.01.08)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(42): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.12.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(44): 블록조 슬라브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일자:1983.12.31)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(46): 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1988.12.30)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(48): 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서,
(사용승인일자:1994.07.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.


내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,46): 주택임.
일련번호(48): 근린생활시설 및 주택임.

설비내역

일련번호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,46,48): 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,48)의 부합물 및 종물인 제시외건물 (기호 ㉠~㉥2 )이 소재함. 제시외건물은 본건 토지의 사용·수익 및처분 등에 미치는 영향이 미미하다고 판단됨.
별첨‘지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

본건 일련번호(26)은 등기사항전부증명서상 2층 건물이나, 지하실부 단층 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 '금정중학교' 남측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '범어사역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

일련번호(1,2)
철근 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2개호(1층 103호,2층 203호)로서,
(사용승인일: 1980.02.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(3)
브럭조 스라브가 2층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일: 1980.10.23)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(4)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서,
(사용승인일: 1997.02.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(5)
벽돌조 슬라브지붕 2층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일: 1986.10.13)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(22~24,37)
철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 4개호(1층 102호, 2층 202호, 3층 301호, 3층 302호)로서,
(사용승인일: 1990.02.05)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(33)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일: 2001.10.23)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(35,36)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2개호(3층 302호, 4층 502호)로서,
(사용승인일: 2001.11.15)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~3) : 공동주택임.
일련번호(4,5,22~24,33,35~37) : 다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1,2): 서하향 완경사지내 택지조성한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
일련번호(3): 서하향 완경사지내 택지조성한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
일련번호(4): 서하향 완경사지내 택지조성한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(5): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(22~24,37): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(33): 서하향 완경사지내 택지조성한 세장형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(35,36): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1,2): 본건 북측으로 노폭 6미터 도로에 접함.
일련번호(3): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(4): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(5): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(22~24,37): 본건 북측으로 노폭 5미터 및 동측으로 노폭 약 3.5미터 도로에 접함. 기호(33): 본건 동측으로 노폭 4.5미터 도로에 접함.
일련번호(35,36): 본건 동측으로 노폭 4.5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남산동 51-4 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 51-25 : 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기 준높이65m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이90m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-12) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 52-3 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 52-30 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
남산동 374-39 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 379-2 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>..
남산동 379-19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

현칭 '동양빌라'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 374-39, 2층 202호 (현칭 '동양빌라')

건물 구조: 철근콘크리트조, 슬라브지붕의 3층 건물(지하 1층 포함)이며, 해당 호실은 2층 202호임. 건물 사용승인일자는 1990년 2월 5일.

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산 임의경매

사건 번호: 부산지방법원 2025타경 21323 (16)

채권자: 다올저축은행 (등기부상 내용)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 36.00㎡ (토지 지분: 36㎡)

건물 면적: 46.18㎡ (건물 지분: 46.18㎡)

평형 환산: 건물 면적 약 13.97평 (1㎡ = 0.3025평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 120,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하며, '금정중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

현지에서는 '동양빌라'로 통칭됩니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하며, 부산도시철도 1호선 '범어사역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 4월 29일자 다올저축은행 근저당권 (을5)

상기 말소기준권리보다 후순위의 권리(근저당, 임의경매, 강제경매 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 5,200,000,000원

3.2. 인수 가능한 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 상세 내용은 제공된 정보에서 확인되지 않음)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상임.

주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

해당 물건은 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 지역 개발 계획 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 단지 인근에서 이용 가능합니다.

5.2. 교육 시설

금정중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

다수의 토지 필지가 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체의 리스크

건축물 연식 (1990년 준공)으로 인해 내부 시설 노후화 가능성이 있습니다.

토지 이용 상태: 일부 토지는 현황상 주거나지로 이용 중이나 공부상 지목은 도로로 되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

제시외 건물: 일부 제시외 건물이 소재하며, 본건 토지 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 미미하다고 판단됩니다.

6.2. 법적/권리적 리스크

임대 관계가 미상인 점으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 저항이 발생할 수 있습니다.

지상권 존재 가능성이 있으므로, 해당 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설 확인)

본건 주변에 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 있다는 정보는 제공된 내용 및 일반적인 조사에서 확인되지 않았습니다. 다만, 주위 환경은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 남산동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 학교가 인근에 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 감정가는 1억 2천만원으로 책정되어 있으나, 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 실질적인 시장 가치가 감정가보다 현저히 높을 가능성이 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상 및 지상권 존재 가능성은 추가적인 확인 및 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 시세 차익 가능성: 현재 감정가가 최근 시장 거래가와 큰 격차를 보이고 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 부산도시철도 1호선 범어사역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 학교 및 근린시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치 상승: 제2종일반주거지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

본건과 유사한 지역 내 다세대주택의 최근 매매 사례(20.23㎡ 기준 약 2억 9,500만원)를 바탕으로 시세를 추정해 볼 때, 본건(46.18㎡)의 경우 평당 약 1,450만원으로 환산 시 약 6억 7천만원 이상의 시가총액을 기대할 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 1억 2천만원으로, 이러한 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정가의 보수적인 평가, 물건의 노후화, 관리 상태, 혹은 기타 미확인 요인이 반영된 결과일 수 있습니다.

이에 따라, 현재 정보만으로는 정확한 적정 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자자는 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리를 고려하여, 물건의 실제 가치와 잠재적 위험 요소를 면밀히 분석 후 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 100% ~ 120% 범위(1.2억원 ~ 1.44억원)를 고려할 수 있으나, 이는 시세 반영이 미미한 수준입니다. 최근 거래가 수준을 일부 반영한다면 1.5억원 ~ 2.5억원 범위의 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 이는 잠재적 가치를 일부 확보하기 위한 전략적 접근이 될 수 있습니다. 다만, 실제 권리 관계 및 명도 가능성, 물건의 정확한 상태 등을 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

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