나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21323 [5] 부산광역시 금정구 남산동 52-30 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하는 '금정중학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호(6,28,38,43,45)는 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 기호(7,8,10,12,13,15,16,18,20,25,27,30,31,34,40,41,47)은 본건까지 차량접근 가능함. 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '범어사역'이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(6) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거나지임.
일련번호(7) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 도로임.
일련번호(8) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(10) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(12) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 도로임.
일련번호(13) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(15) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(16) : 완경사지 내의 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(18) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(20) : 완경사지 내의 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(25) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(27) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(28) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(30) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(31) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(34) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 도로임.
일련번호(38) : 완경사지 내의 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(40) : 완경사지 내의 정방형의 토지로 주거나지임.
일련번호(41) : 완경사지 내의 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(43) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(45) : 완경사지 내의 자루형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(47) : 완경사지 내의 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(6): 본건 북측으로 노폭 약 1.5미터 내외 도로와 접함.
일련번호(7): 본건은 남측으로 노폭 약 3.5미터 도로와 연계된 노폭 약 3미터 도로임.
일련번호(8,41): 본건 남측으로 노폭 약 3미터 도로와 접함.
일련번호(10): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 및 남측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 각각 접함.
일련번호(12): 본건은 서측으로 노폭 약 5미터 도로와 연계된 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조 성된 도로임.
일련번호(13,40): 본건 동측 노폭 약 4미터 도로에 접함.
일련번호(15): 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 도로에 일부 속하며, 서측으로 노폭 약 5미터 도 로와 연계된 노폭 약 3.5-4미터 내외 도로이며, 남측 일부 계단으로 조성된 도로 임.
일련번호(16): 본건 서측으로 노폭 약 4미터 및 동측으로 노폭 약 6미터 도로에 각각 접함. 기호(18): 본건 북측으로 노폭 약 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(20): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 및 북측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 각각 접함.
일련번호(25,31): 본건 서측으로 노폭 약 5미터 도로와 접함.
일련번호(27): 본건은 북측으로 노폭 약 5미터 도로와 연계된 노폭 약 4미터 도로임.
일련번호(28,43): 본건 서측으로 노폭 약 2.5미터 도로와 접함.
일련번호(30): 본건은 노폭 약 2.5미터 도로임.
일련번호(34): 본건은 동측으로 노폭 5미터 도로와 연계된 노폭 약 4미터 내외 일부 계단으로 조 성된 도로임.
일련번호(38): 본건 서측으로 노폭 약 3.5미터 일부 계단으로 조성된 도로에 접함.
일련번호(45): 본건 북측으로 노폭 2.5미터 도로와 접함.
일련번호(47): 본건 북측으로 노폭 6미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(6) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(7) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(8) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(10) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(12) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(13) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(15) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(16) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(18) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(20) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(25) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(27) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(28) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(30) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(31) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(34) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(38) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(40) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(41) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(43) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(45) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(47) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,48)의 부합물 및 종물인 제시외건물 (기호 ㉠~㉥2 )이 소재함. 제시외건물은 본건 토지의 사용·수익 및처분 등에 미치는 영향이 미미하다고 판단됨.
별첨‘지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

일련번호(6)은 지목 도로이나 현황 주거나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(9): 보록크조 스라브가 2층 건물로서,
(사용승인일자:1980.01.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(11): 블럭조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.06.27)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 등.
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(14): 보록크조 스라브즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.09.26)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(17): 블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.08.10)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(19): 벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1990.07.23)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(21): 보록크조 스라브즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1980.05.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(26): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.12.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 돌타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(29): 브럭조 기와즙 2층 건물로서,
(사용승인일자:1983.09.18)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(32): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자: 1980.01.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 돌타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(39): 브럭조 및 벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1982.01.08)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(42): 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1979.12.24)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(44): 블록조 슬라브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일자:1983.12.31)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(46): 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일자:1988.12.30)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.

기호(48): 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서,
(사용승인일자:1994.07.14)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창 구조임.


내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,46): 주택임.
일련번호(48): 근린생활시설 및 주택임.

설비내역

일련번호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,46,48): 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(9,11,14,17,19,21,26,29,32,39,42,44,48)의 부합물 및 종물인 제시외건물 (기호 ㉠~㉥2 )이 소재함. 제시외건물은 본건 토지의 사용·수익 및처분 등에 미치는 영향이 미미하다고 판단됨.
별첨‘지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

본건 일련번호(26)은 등기사항전부증명서상 2층 건물이나, 지하실부 단층 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 '금정중학교' 남측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '범어사역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

일련번호(1,2)
철근 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2개호(1층 103호,2층 203호)로서,
(사용승인일: 1980.02.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(3)
브럭조 스라브가 2층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일: 1980.10.23)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(4)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서,
(사용승인일: 1997.02.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(5)
벽돌조 슬라브지붕 2층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일: 1986.10.13)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(22~24,37)
철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 4개호(1층 102호, 2층 202호, 3층 301호, 3층 302호)로서,
(사용승인일: 1990.02.05)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.


일련번호(33)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일: 2001.10.23)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

일련번호(35,36)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2개호(3층 302호, 4층 502호)로서,
(사용승인일: 2001.11.15)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~3) : 공동주택임.
일련번호(4,5,22~24,33,35~37) : 다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1,2): 서하향 완경사지내 택지조성한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
일련번호(3): 서하향 완경사지내 택지조성한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.
일련번호(4): 서하향 완경사지내 택지조성한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(5): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(22~24,37): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(33): 서하향 완경사지내 택지조성한 세장형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호(35,36): 서하향 완경사지내 택지조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1,2): 본건 북측으로 노폭 6미터 도로에 접함.
일련번호(3): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(4): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(5): 본건 서측으로 노폭 3.5미터 도로에 접함.
일련번호(22~24,37): 본건 북측으로 노폭 5미터 및 동측으로 노폭 약 3.5미터 도로에 접함. 기호(33): 본건 동측으로 노폭 4.5미터 도로에 접함.
일련번호(35,36): 본건 동측으로 노폭 4.5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남산동 51-4 : 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 51-25 : 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기 준높이65m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이90m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-12) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 52-3 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 52-30 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
남산동 374-39 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.
남산동 379-2 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>..
남산동 379-19 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

현칭 '삼보주택'. 공부상 101호이나 명패는 201호로 표시 됨(현황조사서, 감정평가서 및 추가제출자료).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21323 (5)

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 52-30 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3천 6백만 원 (136,000,000원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 다올저축은행 (등기부 요약에 의거)

특이사항: 공동담보, 현칭 '삼보주택'. 공부상 101호이나 명패는 201호로 표시 됨.

2.2. 면적 정보

토지면적: 38.22㎡ (약 11.56평)

토지 지분: 38.22㎡ (약 11.56평)

건물면적: 54.15㎡ (약 16.38평)

건물 지분: 54.15㎡ (약 16.38평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하며, '금정중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '범어사역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 이용 현황

본 건의 토지는 완경사지 내에 위치하며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 서측으로 노폭 약 3.5미터의 도로와 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 29일 접수된 다올저축은행의 근저당권(을5)입니다.

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 갑구의 소유권이전 (김수관, 최명수, 남산역지역주택조합추진위원회), 을구의 근저당권 (다올저축은행), 임의경매 (다올저축은행), 강제경매 (신현범) 등은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 매각으로 인수되는 권리

등기부 요약 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요 없음).

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

본 건의 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 임차인의 점유 및 권리 관계는 별도 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본 건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 소규모 상가 및 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변의 연립 및 다세대 주택은 다음과 같은 시세로 거래되었습니다.

* '청원원룸' (남산동 37-6, 1998년식, 20.52㎡): 2026년 6월 3천 5백만원에 거래. (평당 약 565만원)

* '화이트빌' (남산동 27-24, 2002년식, 20.23㎡): 2026년 6월 2천 9백 5십만원에 거래. (평당 약 483만원)

본 건은 전용면적 54.15㎡ (약 16.38평)으로, 위 유사 물건 대비 면적이 더 넓습니다. 평당 시세를 단순 적용 시, 약 7천 9백만원 ~ 9천 2백만원대의 시세 형성이 예상됩니다. 이는 감정가 1억 3천 6백만원 대비 낮은 수준으로, 시세 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 인근에 금정중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6.2. 편의시설

본 건은 주거 지역에 위치하며, 주변 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 도시철도 1호선 범어사역 접근성 또한 양호합니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 주로 주거용 건물과 학교, 소규모 상업 시설로 구성되어 있어 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 노후화

본 건은 1980년대 건축된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.2. 공부상 호수와 명패 불일치

현칭 '삼보주택'으로, 공부상 101호이나 실제 명패는 201호로 표시되어 있습니다. 이는 실제 현황 확인 및 향후 거래 시 혼란을 야기할 수 있는 사항입니다.

7.3. 임대차 관계의 불확실성

임대 관계가 미상으로 조사되어, 미등록 임차인 존재 가능성 등 법적 쟁점이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 부산광역시 금정구 남산동 소재의 다세대주택으로, 범어사역 및 학교 인근에 위치하여 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 건물 노후화, 공부상 호수와 명패 불일치, 그리고 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 제공된 주변 시세 정보에 따르면 현재 감정가는 시장 가격보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범어사역 접근성이 좋음.

* 안정적인 주거 환경: 학교 인근의 주거 밀집 지역.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상.

10. 예상 입찰가

감정가: 136,000,000원

주변 실거래가 분석 결과 (면적 차이 감안 시): 약 79,000,000원 ~ 92,500,000원

건물 노후화, 공부상 호수와 명패 불일치, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 예상 입찰가는 105,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 추후 현장 조사를 통한 추가적인 시장 분석 및 위험 평가를 통해 조정되어야 합니다.

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