나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9472 [3] 대구광역시 수성구 두산동 999 수성레이크푸르지오 근린생활시설동 1층0133호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "들안길초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 대단위아파트단지 및 단독주택, 다가구주택, 근린상가, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 용이하며 대중교통 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상3층 건물 내 1층 (가)0125호, (나)0132호, (다)0133호로서, 외벽 : 화강석치장 및 복합판넬 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 바닥 : 콘크리트 등 마감, 창호 : 강화유리입니다.

이용상태

일련번호(가)~(다) : 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, "아파트단지 및 상가" 건부지로 이용 중입 니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 15미터, 서측 및 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> (하천)은 건설과 확인입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 본건 일련번호 (가)~(다)는 벽체구분없이 일괄로 이용중이나, 각 호별 위치 및 면적이 집합건축물대장상 도면 등에 의해 특정 가능한 바, 전유부분의 독립성이 인정됩니다. 또한 경계복원에과다한 비용이 소요되지 아니할 것으로 사료되는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9472 (3)

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 999 수성레이크푸르지오 근린생활시설동 1층0133호 (도로명 주소: 대구광역시 수성구 청수로24길 91)

물건종별: 집합건물 (근린생활시설)

감정가: 770,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOO

1.2. 면적

토지면적: 8.87㎡ (약 2.68평)

건물면적: 47.02㎡ (약 14.22평)

토지 지분: 8.8716㎡

건물 지분: 47.025㎡

1.3. 건축물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상3층 건물 내 1층

건축물 용도: 본건은 집합건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 현황도 근린생활시설로 이용 중입니다. (참고: 최초 제공된 물건 정보에 '용도: 아파트'로 기재되었으나, 건축물대장 및 실제 이용 현황에 따라 근린생활시설로 분류됩니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "들안길초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대규모 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 근린상가, 업무시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 및 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 대구지하철 3호선 황금역이 도보 약 7분 거리에 위치하고 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중에 있습니다.

2.3. 도로상태

단지 남측으로 폭 약 15미터, 서측 및 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite:user input]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당하며, 하천 관련 사항은 건설과 확인이 필요합니다. [cite:user input]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 2월 29일 접수된 대구은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (갑4): 2024-02-29 (주식회사르고메드파리)

* 근저당권 (을1): 2024-02-29, 채권금액 2,280,000,000원 (대구은행, 말소기준권리)

* 근저당권 (을2): 2024-08-19, 채권금액 650,000,000원 (소보남)

* 임의경매 (갑5): 2025-10-14, 채권금액 1,968,971,283원 (주식회사아이엠뱅크)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 2,930,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상입니다. (참고: 임대차 관계가 불확실하므로, 명도 진행 시 보증금 관련 분쟁 발생 가능성에 유의해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본건이 소재한 수성 레이크 푸르지오는 아파트와 근린생활시설이 함께 있는 주상복합 단지입니다. 주변 지역은 대규모 주거단지와 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많은 편입니다.

4.2. 상가 공실률 문제

최근 대구 지역 신축 아파트 상가들의 공실률이 높아지는 추세이며, 수성 레이크 푸르지오 상가 역시 입주 후 2년이 지났음에도 1층 커피숍을 제외하고 대부분 공실 상태라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 대구의 명문 학군으로 알려진 수성구에 위치하며, 대구들안길초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 덕화중학교, 황금중학교, 능인중학교, 능인고등학교 등 다수의 우수 학군이 밀집해 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 홈플러스, 하나로마트 등 대형마트가 있으며, 주민센터, 은행, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 수성못이 가까이 있어 여가 생활을 즐기기에도 좋습니다.

5.3. 주변 환경

주변 지역은 아파트 단지 및 상업 시설 외에 수성못 등 휴식 공간이 있어 주거 환경이 쾌적한 편입니다. 다만, 일부 후기에서 주변에 유흥주점(술집, 모텔, 나이트 등)이 있어 단점으로 언급되기도 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

본건의 총 채권액은 약 29억 3천만원으로, 감정가 7억 7천만원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 중요한 고려 사항입니다.

6.2. 상가 공실 리스크

신축 아파트 상가임에도 불구하고 높은 공실률이 보고되고 있어, 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

6.3. 교통 혼잡 우려

두산동 일대에 주상복합 아파트가 다수 건설되면서 교통 혼잡에 대한 주민들의 우려가 제기된 바 있습니다.

6.4. 유흥시설 인접

주변에 유흥주점 등이 있어 지역 환경에 민감한 경우 단점으로 작용할 수 있습니다.

6.5. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 불확실하여 명도 진행 시 추가적인 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 수성구의 우수한 학군과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치한 근린생활시설 물건입니다. 신축 단지라는 장점과 함께 수성못과 같은 쾌적한 환경도 누릴 수 있습니다. 그러나 높은 채권 총액, 상가 공실률 문제, 주변 유흥시설 존재, 교통 혼잡 우려 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히 상업 시설로서의 수익 창출 가능성과 공실 해소 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대구 최고 학군인 수성구에 위치하여 교육열이 높은 수요층 확보 가능

* 황금역 역세권 및 주요 도로 접근성 우수한 교통 요지

* 수성못 인접으로 쾌적한 주거 및 상업 환경

* 신축급 건물로 내부 시설의 현대성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 감정가 770,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 수익성, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히 상가 공실률 문제와 높은 채권 총액을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.