나이스옥션 법원경매 인천 2024타경532010 [1] 인천광역시 부평구 부평동 134-13 제이와이팰리스 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 아파트, 오피스텔, 학교시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지는 차량출입이 가능하며 인근에 버스 정류장 및 전철역이 위치하고 접근성 및 거리,
노선 및 운행횟수 등으로 보아 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상15층 건물 내 제2층 제204호로서,
(사용승인일자:2017.05.02)

외벽 : 석재붙임 마감 및 복합판넬 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일붙임 마감등으로 추정됨.
창호 : 하이샷시창임

이용상태

본건은 아파트로 이용 중 인것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생 및 전기설비, 급·배수시설, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서 "근린생활시설, 오피스텔, 아파트 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도에 접하며, 도로 포장상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경532010 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 134-13 제이와이팰리스 2층204호

* 건물명: 제이와이팰리스 (JY Palace)

* 용도: 아파트 (전용 57.98㎡)

* 감정가: 239,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하2층, 지상15층

* 사용승인일자: 2017년 5월 2일

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 8.26㎡ (약 2.50평)

* 토지 지분: 8.259㎡ (약 2.50평)

* 건물 면적: 57.98㎡ (약 17.54평)

* 건물 지분: 57.98㎡ (약 17.54평)

1.3. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.4. 특이사항

* 선순위임차권, 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치.

* 주위는 아파트, 오피스텔, 학교시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

* 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 위치.

* 대중교통 접근성 및 노선, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통 여건은 무난한 편임.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하2층, 지상15층 건물 내 2층 204호.

* 사용승인일자: 2017년 5월 2일.

* 외벽: 석재붙임 마감 및 복합판넬 마감.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 추정.

* 창호: 하이샷시.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심).

* 가로구역별 최고높이 제한 지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

* 주변 시설 조사 결과, 제공된 정보 및 일반적인 검색에서 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 주위 환경은 아파트, 오피스텔, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 말소기준권리: 롯데카드 가압류 (2022년 5월 19일 접수, 5,584,529원).

* 이 외 갑구의 권리(가압류, 강제경매)들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(신현수)

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 28일

* 확정일자: 2021년 6월 4일

* 배당신고일자: 2023년 8월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있음.

3.3. 인수되는 권리

* 을구 3번 주택임차권(신현수)은 보증금 189,000,000원으로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있음. (단, 배당금액에 따라 인수 금액은 달라질 수 있음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 사항이나, 위 임차권 인수 가능성 별도 주의 필요)

3.4. 등기부 요약

* 을구 3번: 주택임차권, 신현수, 189,000,000원, 인수. (전입 2021-06-28, 확정 2021-06-04)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 건물이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 학교, 공원, 근린생활시설이 복합적으로 분포.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역.

* 유사한 용도의 건물들이 밀집해 있어 관련 상권 형성.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 부흥초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학 가능 범위.

* 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있어 교육 시설 관련 규제 존재.

5.2. 편의 시설

* 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑, 외식, 은행 등 이용 가능.

* 인근 공원 등 녹지 공간 이용 가능.

5.3. 교통 편의

* 버스 정류장 및 전철역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리.

* 차량 접근성 또한 양호한 편.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 신현수 씨의 보증금 189,000,000원입니다.

* 해당 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 이는 예상 매입 비용 증가로 이어질 수 있으므로, 배당률 분석이 필수적입니다.

6.2. 법규 및 지역 제한

* 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 용도지역 및 지구 지정으로 인한 건축 및 개발 행위 제한.

* 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역 등 추가적인 규제 사항 존재.

6.3. 채권 총액

* 등기부채권 총액이 222,736,587원으로, 감정가 대비 상당한 규모를 차지.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로, 입지 조건 및 교통 여건이 무난한 편입니다.

* 다만, 인수될 수 있는 선순위 임차인의 보증금(189,000,000원)이 주요 리스크 요소로 작용합니다.

* 따라서, 해당 보증금의 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하고, 이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

* 주변 시세 대비 적정 입찰가 산정을 위해서는 배당 명세 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 5월 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당.

* 우수한 접근성: 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성도 양호.

* 생활 인프라: 주변에 다양한 근린생활시설, 학교, 공원이 있어 생활 편의성이 높음.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 인수 보증금(임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원' 기준)을 제외하고 산정되어야 합니다. 따라서, 감정가 239,000,000원을 기준으로 주변 시세, 동종 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 다만, 본 물건의 경우 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 189,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 잠재적 추가 비용이 발생할 수 있음을 유념해야 합니다.

* 정확한 시세 조사 및 배당 분석 없이는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.