나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511353 [3] 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 소재 ""인화여자고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(지하철 1호선 ""제물포역"")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건내 제2층 제201호, 제5층 제502호, 제6층 제603호, 제7층 제704호로서,
(사용승인일 : 2017.11.20)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시 마감 등임.

이용상태

기호1 ~ 기호4 공히
현장조사일 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 ""오피스텔, 연립주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로변, 북측으로 광대로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511353 (3)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 213,000,000원

토지면적: 11.44㎡ (약 3.46평)

토지지분: 11.435㎡ (약 3.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.65㎡ (약 17.14평)

건물지분: 56.65㎡ (약 17.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (제공된 정보 기준)

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2017년 11월 20일

총층수: 지하 1층 / 지상 14층

해당층: 6층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인화여자고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 "제물포역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 현황

토지는 대체로 부정형이며, 현재 "오피스텔, 연립주택" 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남동측으로 중로변, 북측으로 광대로변에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 2022.09.22)

* 소유권보존: 채종백 (2017-12-19)

* 소유권이전: 김다인 (2022-07-18)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-09-22, 10,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전신탁: 신영부동산신탁 주식회사 (2022-09-22)

* 임의경매개시결정: 송림중앙신용협동조합 (2025-08-07, 651,562,623원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오디암보 프란시스 란디키 (ODHIAMBO FRANCIS RANDIKI)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-01

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-10-02

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 전입일자(2023-08-01)는 있으나 확정일자 정보가 없어 대항력이 없습니다. 보증금은 말소기준권리보다 후순위로 배당받게 되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 지역입니다. 주요 시설로는 남측 인근에 인화여자고등학교가 위치하고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 1호선 제물포역이 인근에 위치하고 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

4.3. 상권 특성

주변에 주거 단지와 상업 시설이 공존하여 지역 내 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

탑클래시아는 2017년 11월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔 건물입니다. 총 14층 규모이며, 본 물건은 6층에 위치합니다.

5.2. 편의 시설

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.

주변에 병원, 대형 상업시설 등은 직접적으로 확인되지 않으나, 제물포역 인근으로 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 시설

인천숭의초등학교가 소재하고 있으며, 인화여자고등학교가 인근에 위치합니다.

5.4. 혐오시설 여부

주변을 조사한 결과, 본건 인근에 현저한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본 물건이 속한 지역은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히 상대보호구역으로 지정된 점은 향후 건축 또는 용도 관련 추가적인 제한 사항이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 임대 관계

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산의 경매 결과 등에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 제물포역과 인접하여 교통이 편리하고 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 주변 주거 및 상업 시설과의 혼재로 생활 편의성이 있으며, 현재까지 파악된 바로는 뚜렷한 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획 상의 제한사항과 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 1호선 제물포역 도보 이용 가능한 거리.

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

* 주변 편의시설: 근린생활시설 및 상업 시설 이용 용이.

* 인근 교육 시설: 초등학교, 고등학교 인접.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(51.58㎡)의 탑클래시아 오피스텔이 2025년 9월 7일에 127,000,000원(12,700만원)에 거래되었습니다. 본 물건의 건물 면적(56.65㎡)을 고려했을 때, 현재 시세는 약 139,500,000원 내외로 추정됩니다.

감정가 213,000,000원에 비해 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 인수되는 보증금이 없다는 점과 시장 가치를 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.