나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511353 [4] 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 소재 ""인화여자고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(지하철 1호선 ""제물포역"")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건내 제2층 제201호, 제5층 제502호, 제6층 제603호, 제7층 제704호로서,
(사용승인일 : 2017.11.20)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시 마감 등임.

이용상태

기호1 ~ 기호4 공히
현장조사일 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 ""오피스텔, 연립주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로변, 북측으로 광대로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511353 (4)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 7층704호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 216,000,000원

* 토지면적: 11.49㎡ (약 3.48평)

* 건물면적: 56.91㎡ (약 17.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송림중앙신용협동조합 (관련 등기부등본 상 임의경매 개시 채권자)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, ""인화여자고등학교"" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 ""제물포역""이 인접해 있고 다수의 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건이 소재한 탑클래시아 건물은 2017년 11월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 14층 건물입니다.

* 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건이며, 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2022.09.22. 접수, 10,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서 상 ""매각으로 소멸되지 않는 권리""로 ""지상권""이 기재되어 있으나, 현재 등기부등본 상 지상권에 대한 등재 내용은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (현 시점에서는 인수 사항 없는 것으로 추정됩니다.)

* 등기부등본 상 소유권은 채종백에서 김다인으로 이전되었으며, 신영부동산신탁 주식회사 앞으로 소유권이전신탁 등기가 경료되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 명수정

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2025-08-21

* 배당신고일자: 2025-09-04

* 비고: 대항력이 없습니다.

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 탑클래시아 건물은 오피스텔, 업무시설, 연립주택 등으로 복합 이용되고 있으며, 인근 지역은 주택가와 상업시설이 혼합된 형태입니다.

* 제물포역 인근 상권은 원도심 지역에 속하며, 지역 내 신축 오피스텔 및 상업시설 개발이 일부 진행되면서 상권 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

* 주변에 다세대 및 단독주택이 많은 지역 특성상 주거 지역 상권의 성격을 띠며, 오피스텔 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에 ""인화여자고등학교""가 위치하고 있으며, ""제물포역"" 및 버스정류장이 가까워 교육 및 교통 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건축물대장상 ""탑클래시아"" 건물은 총 54세대로 구성되어 있으며, 본건은 7층에 위치한 호실입니다.

* 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물건명세서에 ""매각으로 소멸되지 않는 권리""로 ""지상권""이 언급되어 있으나, 현재 등기부등본상으로는 관련 내용이 확인되지 않습니다. 이는 추후 권리 관계 확인 시 주의가 필요할 수 있는 부분입니다.

* 본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 추가적인 공동담보물의 매각 진행 상황이나 권리 관계 변동이 본건에 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

* 사건번호에 "(4)"가 붙어 있는 것은 동일 채무 관련 다수 물건 중 하나이거나 사건의 일부일 수 있으며, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 시장 상황 변동에 따라 예상보다 낮은 금액으로 낙찰되거나 유찰될 가능성도 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 숭의동의 탑클래시아 오피스텔로, 제물포역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 교육 및 상업 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 최근 동일 건물 내 유사 면적(전용 51.58㎡) 오피스텔이 2025년 9월에 127,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가 216,000,000원 대비 현저히 낮은 시세 형성 가능성을 시사합니다.

* 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 변수이나, 이를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 제물포역 더블 역세권 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 및 건물 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 최근 거래 사례 대비 낮은 감정가 및 예상 낙찰가를 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 인천 지역의 도시재생 및 개발 계획에 따른 수혜 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례(2025년 9월, 전용 51.58㎡, 127,000,000원)를 바탕으로 볼 때, 본건(건물면적 56.91㎡, 유사 전용면적 추정)의 시세는 약 127,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 본건의 감정가 216,000,000원과 비교 시, 시세 반영을 통한 입찰가 산정이 합리적입니다.

* 인수할 보증금이 없으므로, 시세 대비 약 10~20%의 상승 여력을 고려하여

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 최종 입찰가는 투자 목적, 예상되는 경매 참여 경쟁률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.