나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511353 [2] 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 소재 ""인화여자고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(지하철 1호선 ""제물포역"")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건내 제2층 제201호, 제5층 제502호, 제6층 제603호, 제7층 제704호로서,
(사용승인일 : 2017.11.20)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시 마감 등임.

이용상태

기호1 ~ 기호4 공히
현장조사일 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 ""오피스텔, 연립주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로변, 북측으로 광대로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511353 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 5층502호

용도: 오피스텔

건물명: 탑클래시아

총 층수: 14층

해당 층수: 5층

사용승인일: 2017.11.20

1.2. 면적

토지면적: 12.05㎡ (약 3.64평)

토지지분: 12.047㎡ (약 3.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (공급면적): 59.68㎡ (약 18.05평)

건물면적 (전용면적): 51.58㎡ (약 15.60평)

건물지분: 59.68㎡ (약 18.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 가격

감정가: 216,000,000원

1.4. 경매개요

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 송림중앙신용협동조합 (임의경매 신청자)

특이사항: 공동담보 (본건 외 동일 채무 담보물건 존재 가능성)

기타: 감정평가서 요약본에 기초하여 작성됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, ""인화여자고등학교"" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 ""제물포역""이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물입니다.

본건 남동측으로는 중로, 북측으로는 광대로와 접하고 있어 도로 이용이 편리합니다.

토지는 대체로 부정형이며, ""오피스텔, 연립주택"" 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김 (김정환)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-12-28

대항력: 없음

비고: 임차인이 존재하나 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(금10,000,000원)입니다.

해당 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매개시결정등기(2025년 8월 7일, 송림중앙신용협동조합, 금651,562,623원) 또한 말소될 예정입니다.

소유권보존(채종백), 소유권이전(김다인), 소유권이전신탁(신영부동산신탁 주식회사) 등의 등기사항이 존재합니다.

등기부채권 총액: 10,000,000원 (을구 6번 근저당권액 기준)

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 숭의동 일대는 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근 지역에 대한 추가적인 정보(유동인구, 업종 분포 등)는 본 자료만으로는 파악하기 어려우나, 제물포역 역세권이라는 지리적 이점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 제물포역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 소재할 것으로 예상되어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 단지 남측 인근에 인화여자고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주거환경: 주변은 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건 외에 동일한 채무를 담보하는 다른 물건이 존재하므로, 해당 물건의 처리 결과에 따라 본건의 가치나 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 여러 제한사항이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

권리관계 세부 확인: 임차인의 보증금/차임이 0원으로 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 계약 내용을 현장에서 철저히 확인해야 합니다.

감정가와 시세 괴리: 감정가 216,000,000원 대비 최근 거래가 127,000,000원은 큰 차이를 보이므로, 향후 시세 변동 가능성 및 추가 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 탑클래시아 오피스텔로, 지하철 1호선 제물포역 역세권에 있어 교통이 매우 편리한 입지를 자랑합니다.

2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 주변 주거 및 상업 시설과 학교가 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

등기부상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인은 없어 권리 관계는 명확한 편입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 감정가와 실제 시세 간의 큰 격차는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 교통망: 제물포역 역세권의 최신 교통 인프라 접근성.

신축 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 최신 시설과 구조.

안정적인 수요: 주거 및 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요 기대.

명확한 권리관계: 인수 부담 없는 안전한 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 216,000,000원

최근 거래가 (2025년 9월 7일): 127,000,000원 (전용 51.58㎡ 기준)

평당 시세 (추정): 약 814만원/평 (127,000,000원 / 15.60평)

최근 거래가 기반 추정가: 약 127,000,000원

종합 분석: 본건은 제공된 최근 거래가(127,000,000원)가 감정가(216,000,000원)를 현저히 하회하고 있습니다. 이는 감정 시점 대비 시세 하락 또는 감정가의 과대평가 가능성을 시사합니다. 따라서, 최근 거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

인수할 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

본 예상 입찰가는 단순 시세 정보 및 감정가를 기반으로 추정한 것이며, 실제 현장 확인, 권리관계 재검토, 유찰 횟수, 입찰 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로 최종 결정 시에는 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.