나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12459 [1] 경상남도 김해시 관동동 467-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 '덕정초등학교' 남동측에 위치하며, 부근은 정비된 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약10미터 내외폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(단독), 지구단위계획구역(장유지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2000-05-24)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 : 미상임. -.기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물로서,(사용승인일:2012.09.21) 외벽 : 화강석 및 드라이비트마감, 내벽 : 인테리어, 벽지 및 타일 등, 창호 : 새시이중창임.

이용상태

1층은 근린생활시설(상호:선플라워아트)로 이용중이며, 2층 및 3층은 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호2)건물 1층의 일부는 근린생활시설로(상호:선플라워아트)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 : 미상임. -.기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1) 포함.
목록2. 공부상 '단독주택'이나, 1층 일부는 '근린생활시설'로 이용 중.
목록1. 을구 순위번호 2번 지상권설정등기(2011.4.14. 제39851호), 매각되는 조건으로 지상권자인 창원미래신용협동조합의 말소동의서가 제출(2025.11.24.)되었음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경12459 (1)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 관동동 467-19

1.3. 물건종별

단독주택

1.4. 토지면적

189. 30㎡ (약 57.27평)

1.5. 건물면적

267. 24㎡ (약 80.85평)

건물 제시외면적: 27.60㎡

1.6. 감정가

621,758,400원

1.7. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

한OOOOOOO (한국자산관리공사 추정)

1.10. 특이사항

선순위지상권 존재. 제시외 건물 포함 일괄매각. 1층 일부는 근린생활시설로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 '덕정초등학교' 남동측에 위치하며, 주변은 정비된 주택지대로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근으로 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 정방형의 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 편리합니다.

2.4. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독, 장유지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 을4 근저당(한국자산관리공사, 2011.08.29.)과 건물 등기부상 을1 근저당(한국자산관리공사, 2012.09.26.)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부상 권리관계

* 말소예정 권리:

* 근저당권 (한국자산관리공사) 2건 (총 273,000,000원)

* 주택임차권 (박정남, 100,000,000원)

* 압류 (국민건강보험공단)

* 임의경매개시결정 (한국자산관리공사)

* 위 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 또는 말소 미확인 권리:

* 지상권설정등기 (을구 순위번호 2번, 창원미래신용협동조합, 2011.04.14. 설정, 존속기간 30년).

* 본 지상권은 말소기준권리보다 선순위이며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다.

* 다만, 매각 조건으로 지상권자(창원미래신용협동조합)의 말소 동의서가 제출(2025.11.24.)되었으므로, 실제 말소 여부는 법원의 최종 결정 및 매각 진행 상황을 확인해야 합니다.

* 이 지상권은 본건 부동산의 가치와 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

3.3. 임차인 현황

총 4명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인: 김 (보증금 15,000,000원, 차임 150,000원)

* 사업자등록일: 2018-01-23

* 배당신고일: 2026-02-12

* 대항력: 없음

* 비고: '선플라워아트' 상호 이용 (1층 근린생활시설).

* 임차인: 김 (보증금 50,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2017-11-15

* 확정일자: 2017-11-15

* 배당신고일: 2025-12-11

* 대항력: 없음

* 임차인: 박 (보증금 100,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-04-07

* 배당신고일: 2024-10-21

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부에도 주택임차권으로 등기됨.

* 임차인: 최 (보증금 50,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2016-08-16

* 확정일자: 2016-08-16

* 배당신고일: 2026-01-30

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

김해시 관동동 일대는 정비된 주택지대로 형성되어 있으며, 본건과 유사한 단독주택의 경우 대지면적 200㎡ 내외 기준으로 약 5억 8천만원에서 6억 5천만원 선에서 거래가 형성되고 있는 것으로 파악됩니다. 덕정초등학교 인근 신축 또는 리모델링된 단독주택은 6억 5천만원 이상을 호가하기도 합니다. 본건의 감정가(621,758,400원)는 이러한 주변 시세와 비교했을 때 적정 수준으로 평가되었으나, 최근 부동산 시장 변동 및 지상권 문제로 인한 시세 반영은 별도 확인이 필요합니다.

4.2. 상업 시설

건물 1층 일부가 근린생활시설(상호:선플라워아트)로 이용되고 있어, 해당 지역의 상업적 가치 또한 일부 존재한다고 볼 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

본건 주변 지역은 주택지대이며 덕정초등학교와 인접해 있어, 일반적으로 혐오시설이 입지할 가능성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 남동측에 덕정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋아 주변 상업 시설 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 지상권 설정

가장 큰 리스크 요인입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 지상권을 인수할 가능성이 있습니다. 지상권 설정 목적, 존속기간(30년), 지료 등 세부 조건에 따라 향후 건물 이용이나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 이는 곧바로 재산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 말소 동의서가 제출되었으나, 법원의 최종 판단을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 이용 현황

공부상 '단독주택'이나 1층 일부가 '근린생활시설'로 이용 중이므로, 용도 변경 또는 불법 건축물 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 감정평가서상 '공부와의 차이 없음'으로 기재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 건물 제시외 면적

제시외 건물(27.60㎡)이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 현황 및 합법성 여부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 관동동의 정비된 주택지에 위치하며, 덕정초등학교 인접으로 우수한 입지 조건을 갖춘 단독주택입니다. 1층 근린생활시설은 추가적인 임대수익을 기대할 수 있는 장점입니다. 임차인 전원 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

그러나, 말소되지 않는 선순위 지상권의 존재는 본건의 가장 큰 위험 요소이며, 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 경우 예상치 못한 상당한 추가 비용 또는 제약이 발생할 수 있습니다. 지상권 말소 동의서 제출 여부는 긍정적이나, 법적 효력 및 최종 말소 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

덕정초등학교 인접, 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

8.2. 건물 활용도

단독주택으로서의 기능과 더불어 1층 근린생활시설의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

8.3. 명도 용이성

임차인 전원 대항력 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 621,758,400원이며, 주변 단독주택 시세는 약 5억 8천만원에서 6억 5천만원 수준으로 파악됩니다.

가장 큰 변수인 선순위 지상권이 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 경우, 해당 권리의 가치와 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 지상권으로 인한 불확실성 및 잠재적 비용 발생 가능성을 고려하여, 감정가의 75% 수준을 보수적인 예상 입찰가로 산정합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 466,318,800원 (46,631만 8천 8백원)으로 제시합니다.

이는 지상권 인수 시 예상되는 시가 하락분을 반영한 보수적인 접근이며, 지상권이 성공적으로 말소될 경우 시장가치에 근접한 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 지상권 관련 법적 효력 및 말소 가능성을 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.