나이스옥션 법원경매 대전 2024타경101261 [1] 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 8층819호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2024.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ′세종대성고등학교′남측 인근에 위치하고 있는 SR파크
시티(도시형생활주택) 제8층 제819호로 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린
생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 남동측 원거리에 "세종예술의전당"이 소재하고 있습
니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 동측으로 근접하여 BRT노
선이 지나고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건물중 제8층 제819호로
(세대수 : 총1개동 140세대)
외벽 : 석재붙임 및 징크판넬 등 마감.
내벽 : 벅지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 평지로 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 광로에 접하며 서측으로 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭40m-
50m)(접함), 중로2류(폭15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경101261 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 8층 819호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

감정가: 125,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적

토지면적: 7.61㎡ (약 2.30평)

건물면적: 23.77㎡ (약 7.19평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 나성동 소재 ‘세종대성고등학교’ 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

남동측 원거리에 ‘세종예술의전당’이 소재합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재합니다.

동측으로 근접하여 BRT 노선이 지나 교통이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.

광로 3류(폭 40m-50m) 및 중로 2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 06월 22일 접수된 경북신용보증재단의 가압류(갑7)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부채권 총액 103,450,355원 (갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등)

3.2. 임차인 현황

임차인: 유미나

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2021년 12월 15일

확정일자: 2021년 12월 15일

배당신고일자: 2024년 01월 17일

대항력: 있음

비고: 본 경매의 채권자(유미나)와 동일인으로 추정되며, 대항력은 있으나 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 등기부 요약

소유권보존 (2017-10-30), 소유권이전 (2018-03-12) 등

다수의 가압류 및 본 건 강제경매 (2024-01-23, 채권자: 유미나) 등기 확인

4. 상권분석

4.1. 상업 및 주거 혼합 지역

본 건이 위치한 세종시 나성동 일대는 중심상업지역으로, 다양한 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

주변에 ‘세종예술의전당’ 등이 있어 문화적 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교통 요충지

BRT 노선이 인접해 있으며, 광로 및 중로에 접해 있어 차량 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 8층 건물 중 8층 (총 1개동 140세대)

이용 상태: 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수, 소화전, 승강기, 지역난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

‘세종대성고등학교’가 인근에 위치합니다.

생활 편의시설 및 상업시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리관계

대항력 있는 임차인(유미나)이 존재하나, 등기부상 후순위이며 경매 채권자와 동일인으로 보입니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 가능성은 낮으나, 배당 절차를 최종 확인해야 합니다.

6.2. 공실 위험

오피스텔 및 도시형생활주택 밀집 지역으로, 경쟁 물건 대비 임대 수요 및 공실 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 세종시 중심상업지역에 위치하여 직주근접성이 우수하고 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 수요에 적합하며, 감정가 또한 시장 가격과 유사한 수준으로 형성되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 배당 절차를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상업지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

* BRT 노선 및 주요 도로 인접으로 뛰어난 교통 접근성.

* 소형 평형으로 초기 투자 부담이 낮음.

* 세종시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 125,000,000원입니다. 인근 SR파크시티 및 유사 면적의 오피스텔 매매 시세는 약 110,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 파악됩니다.

9.2. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가, 권리 분석 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 128,000,000원 ~ 135,000,000원 사이로 예상됩니다.

(단, 현장 조사 및 추가 권리 분석 후 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.