나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경3702 [1] 서울특별시 종로구 종로4가 185 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)-(4) :
서울특별시 종로구 종로4가 소재 “광장시장” 북동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대로서 주위환경은 보통임.

기호(5)-(7) :
서울특별시 중구 회현동1가 소재 “렉스호텔” 동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1)-(3) :
본건 북측으로 종로 위치하여 제반 간선도로 상황 보통임.
기호(4) :
본건 동측으로 종로32길 위치하여 제반 간선도로 상황 보통임.
기호(5)-(7) :
본건 서측으로 퇴계로32길 위치하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1), (2) : 본건은 대체로 등고평탄한 부정형 토지임.
기호(4) : 본건은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지임.
기호(5), (7) : 본건은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지임.
기호(1) - (7) : 본건은 상업용 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1), (2) :
본건은 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 40m, 8m 도로에 접함.

기호(4) :
본건은 동측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.

기호(5), (7) :
본건은 서측으로 노폭 약 7m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (4) :
일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2016-07-21)
(종로4,5가 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획 입안중(2022-06-02)
(종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)),도시관리계획 입안중(방화지구폐지),역사도심((4대문안)),건축선(2022-03-18)

기호(5), (7) :
일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24),역사도심(4대문안)

제시목록 외의 물건

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) :
목조 및 시멘트벽돌조 기와 및 슬래브지붕 지상 2층 건으로서
외벽 : 세멘몰탈 위 타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감,
바닥 : 장판깔기 마감,
창호 : 알루미늄 샷시 마감 등임.
기호(6) :
목조 와즙지붕 지상 1층 건으로서
외벽 : 연와조 마감 등,
내벽, 바닥, 창호 : 내부 미상임.

이용상태

기호(3) :
근린생활시설(열린약국)으로서, 내부 미상임
기호(6) :
근린생활시설로서, 내부 미상임.

설비내역

기호(3) : 전기설비 갖추고 있음.
기호(6) : 내부 미상임.

부합물 및 종물

㉠:판넬조 판넬지붕 단층소재(창고) 약 2㎡
㉡:철파이프조 판넬지붕(차양) 3.5㎡

공부와의 차이

본건 기호(6) 건물은 일반건축물대장상 면적과 건물등기사항전부증명서상 면적이 상이하나, 현황 면적이 일반건축물대장과 유사한 바, 일반건축물대장 면적을 기준으로 평가하였으으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건소개

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경3702 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 종로4가 185

용도: 근린시설

감정가: 2,440,521,200원

토지면적: 303.10㎡ (약 91.7평)

토지지분: 51.561640000000004㎡ (약 15.6평)

건물면적: 74.48㎡ (약 22.5평)

건물지분: 74.48㎡ (약 22.5평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 조OOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 종로4가 소재 “광장시장” 북동측 인근에 위치하며, 인근 지역은 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대로서 주위 환경은 보통임.

1.2. 2.교통상황

본건 북측으로 종로가 위치하여 제반 간선도로 상황이 양호하며, 동측으로는 종로32길, 서측으로는 퇴계로32길을 이용하여 접근 가능하여 대중교통 이용이 편리할 것으로 예상됨.

1.2. 3.도로상태

본건은 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 40m, 8m 도로에 접하고 있으며, 기호(4) 토지는 동측으로 노폭 약 8m 도로에, 기호(5) 및 (7) 토지는 서측으로 노폭 약 7m 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2016-07-21)(종로4,5가 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심)으로 지정되어 있음. 또한, 도시관리계획 입안 중(2022-06-02)(종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)), 도시관리계획 입안 중(방화지구폐지), 건축선(2022-03-18) 등의 제한이 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 8월 5일 접수된 조정형의 임의경매(갑4)이며, 이는 공유물분할을 위한 경매개시결정(2024타경3702)과 관련됨.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 김명자

전입일자(사업일자): 2020-05-04

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요함.

* 임차인: 최태영

전입일자(사업일자): 2003-04-17

배당신고일자: 2024-09-24

대항력: 있음

보증금: 400,000,000원

차임: 12,000,000원

1.3. 3.인수 보증금

제시된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 최태영 임차인의 보증금 400,000,000원이 존재하며, 김명자 임차인의 보증금 또한 확인이 필요함.

1.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 내에서 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 정보는 확인되지 않음. 다만, 물건명세서상 '본건 4. 토지 지상에는 타인소유 건물이 소재하고 본건 3. 건물 일부도 소재하는 것으로 추정'된다는 점은 토지 이용에 대한 제약 가능성을 시사하며, 이는 감정평가에 반영되었음.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경

본건은 서울의 대표적인 상업 중심지인 종로4가, 광장시장 인근에 위치하고 있어 유동인구가 매우 풍부하며, 주변은 다양한 근린생활시설 및 상업시설로 밀집되어 있음.

1.4. 2.이용 현황

본건은 상업용 건물의 건부지로 이용 중임. 최근 광장시장은 K-패션, 뷰티, F&B 브랜드 입점으로 젊은층과 외국인 관광객에게 각광받는 힙플레이스로 변화하고 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있음.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통

종로, 퇴계로 등 주요 간선도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 입지임.

1.5. 2.편의시설

광장시장이 인접해 있어 다양한 먹거리와 쇼핑 시설을 즐길 수 있으며, 종로 일대의 풍부한 상업 및 편의시설 이용이 편리함.

1.5. 3.혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인

김명자 임차인은 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 존재하므로, 낙찰 시 보증금 인수 여부 및 관련 금전적 부담이 발생할 수 있음. 이에 대한 철저한 확인이 필수적임.

1.6. 2.공유물분할 경매

공유물분할을 위한 경매로, 다수의 공유자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있으며, 소유권 분쟁의 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 3.타인 소유 건물 소재 추정

토지 지상에 타인 소유 건물 및 본건 건물 일부가 소재하는 것으로 추정되어, 이는 토지의 효율적인 이용에 제약을 줄 수 있으며, 추후 건축 및 개발 시 문제가 될 수 있음.

1.6. 4.건물 공부와의 차이

일반건축물대장과 건물등기사항전부증명서상 면적이 상이하나, 현황 면적이 일반건축물대장과 유사한 점은 향후 업무 진행 시 참고해야 할 사항임.

1.6. 5.도시관리계획 변경 가능성

본건 토지는 현재 도시관리계획 입안 중인 사항(방화지구 폐지, 지구단위계획 변경 등)이 있어, 향후 토지 이용 계획에 변동이 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 핵심 상업 지역인 종로4가, 광장시장 인근에 위치하여 매우 높은 입지적 가치를 지니고 있음. 그러나 공유물분할 경매라는 특성과 함께 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 존재는 주요 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 잠재적 인수 금액 파악이 필수적임. 또한, 타인 소유 건물 소재 추정 등의 물리적 이슈도 추가 확인이 요구됨.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.최고의 입지

서울 도심의 중심 상업 지역인 종로4가에 위치하여 탁월한 접근성과 풍부한 유동인구를 자랑함.

1.8. 2.상권 활성화

광장시장을 중심으로 K-패션, 뷰티, F&B 등 트렌디한 콘텐츠 유입으로 젊은층 및 외국인 관광객에게 인기 있는 핫플레이스로 부상하며 상권이 지속적으로 활성화되고 있음.

1.8. 3.잠재적 가치

지구단위계획구역 지정 등 도시개발 계획 추진 가능성이 있어, 향후 지역 발전과 더불어 자산 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 2,440,521,200원

제시된 인수 보증금 합계: 0원 [cite: provided data]

주요 인수 가능 금액: 최태영 임차인의 보증금 400,000,000원.

추가 확인 필요: 김명자 임차인의 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 있어, 낙찰 시 인수될 가능성을 반드시 고려해야 함.

주의사항: 공유물분할 경매의 복잡성, 타인 소유 건물 소재 추정 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됨. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 실제 임차인들의 보증금을 면밀히 대조하고, 김명자 임차인의 보증금에 대한 명확한 확인 없이는 정확한 입찰가 산정에 어려움이 따르므로, 해당 부분에 대한 추가적인 법률 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.