나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경3702 [2] 서울특별시 중구 회현동1가 64-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)-(4) :
서울특별시 종로구 종로4가 소재 “광장시장” 북동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대로서 주위환경은 보통임.

기호(5)-(7) :
서울특별시 중구 회현동1가 소재 “렉스호텔” 동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1)-(3) :
본건 북측으로 종로 위치하여 제반 간선도로 상황 보통임.
기호(4) :
본건 동측으로 종로32길 위치하여 제반 간선도로 상황 보통임.
기호(5)-(7) :
본건 서측으로 퇴계로32길 위치하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1), (2) : 본건은 대체로 등고평탄한 부정형 토지임.
기호(4) : 본건은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지임.
기호(5), (7) : 본건은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지임.
기호(1) - (7) : 본건은 상업용 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1), (2) :
본건은 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 40m, 8m 도로에 접함.

기호(4) :
본건은 동측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.

기호(5), (7) :
본건은 서측으로 노폭 약 7m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (4) :
일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2016-07-21)
(종로4,5가 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획 입안중(2022-06-02)
(종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)),도시관리계획 입안중(방화지구폐지),역사도심((4대문안)),건축선(2022-03-18)

기호(5), (7) :
일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24),역사도심(4대문안)

제시목록 외의 물건

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) :
목조 및 시멘트벽돌조 기와 및 슬래브지붕 지상 2층 건으로서
외벽 : 세멘몰탈 위 타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감,
바닥 : 장판깔기 마감,
창호 : 알루미늄 샷시 마감 등임.
기호(6) :
목조 와즙지붕 지상 1층 건으로서
외벽 : 연와조 마감 등,
내벽, 바닥, 창호 : 내부 미상임.

이용상태

기호(3) :
근린생활시설(열린약국)으로서, 내부 미상임
기호(6) :
근린생활시설로서, 내부 미상임.

설비내역

기호(3) : 전기설비 갖추고 있음.
기호(6) : 내부 미상임.

부합물 및 종물

㉠:판넬조 판넬지붕 단층소재(창고) 약 2㎡
㉡:철파이프조 판넬지붕(차양) 3.5㎡

공부와의 차이

본건 기호(6) 건물은 일반건축물대장상 면적과 건물등기사항전부증명서상 면적이 상이하나, 현황 면적이 일반건축물대장과 유사한 바, 일반건축물대장 면적을 기준으로 평가하였으으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경3702 (2)

경매구분: 공유물분할을위한경매

감정가: 2,122,409,910원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중구 회현동1가 64-2

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각 제시외 건물 포함

1.3. 면적 정보

토지면적: 89.30㎡ (약 27.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 105.13㎡ (약 31.79평)

건물지분: 105.13㎡

건물 제시외면적: 5.50㎡ (약 1.66평)

총 건물면적 (제시외 포함): 110.63㎡ (약 33.46평)

1.4. 소유권 및 권리 관계

채권자: 조OOOOO

등기부요약 (토지):

* 1980-03-24 소유권이전 (이호군)

* 2024-07-18 소유권이전 (조순형외 2명, 상속)

* 2024-08-05 임의경매 (조정형, 말소기준권리)

등기부요약 (건물):

* 1980-03-24 소유권이전 (이호군)

* 2024-07-18 소유권이전 (조순형외 2명, 상속)

* 2024-08-05 임의경매 (조정형, 말소기준권리)

1.5. 특이사항

* 공유물분할을 위한 경매

* 대항력있는 임차인 존재

* 일괄매각 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 회현동1가 64-2에 소재하며, 인근은 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대로서 주위 환경은 보통임. 기호(1)-(4)의 경우 "광장시장" 북동측 인근에 위치하며, 기호(5)-(7)의 경우 "렉스호텔" 동측 인근에 위치함 [cite:data].

2.2. 교통상황

본건 서측으로 퇴계로32길이 위치하며, 제반 간선도로 상황은 보통임. 대중교통 이용은 편리할 것으로 예상됨.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1)-(7) 토지는 상업용 건물의 건부지로 이용 중임.

* 형태 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 부정형 및 사다리형 토지임.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 7m 도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 방화지구 (기호 1,2,4)

* 지구단위계획구역 (종로4,5가 지구단위계획구역)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (역사도심)

* 도시관리계획 입안중 (종로4,5가 지구단위계획구역 변경, 방화지구 폐지)

* 정비구역 (기호 5,7)

* 역사도심 (4대문안)

* 건축선 (기호 1,2,4)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 손장근

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 1992-05-06

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

* 임차인: 손장훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 1992-05-06

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

3.2. 인수되는 권리

* 대항력있는 임차인 (손장근, 손장훈)이 존재하며, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었으나, 실제 인수 여부 및 금액은 추가 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 등기부상 말소기준권리(2024-08-05, 임의경매)보다 선순위인 권리는 확인되지 않음.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 현재 등기부상 지상권은 없음)

3.3. 기타 공부와의 차이

* 건물(6)은 일반건축물대장상 면적과 건물등기사항전부증명서상 면적이 상이하나, 현황 면적이 일반건축물대장과 유사하여 일반건축물대장 면적을 기준으로 감정평가함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 서울 중구 회현동1가는 서울의 핵심 상업 지구에 속하며, 남대문시장, 명동 등 주요 상권과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역임. 또한, 광장시장도 근거리에 위치하여 전통 시장과 현대적인 상업 시설이 공존하는 복합 상권의 특징을 가짐.

4.2. 상업적 이용 현황

* 주변은 근린생활시설 등으로 이루어진 상업지대로, 지역 경제 활동의 중심지 역할을 하고 있음.

* 광장시장은 다양한 먹거리와 상품으로 유명하며, 국내외 관광객에게도 인기 있는 명소임.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

서측으로 퇴계로32길이 접해 있고, 주변 주요 간선도로 이용이 용이하여 대중교통 및 차량 이용이 편리함.

5.2. 주변 편의시설

* 쇼핑: 남대문시장, 명동, 신세계백화점, 롯데백화점 등 대형 쇼핑 시설 접근 용이.

* 문화/관광: 서울로 7017, 문화역서울 284, 남산골한옥마을, 남대문시장 등이 인근에 위치함.

* 교육: 회현동 지역 내 보육 시설(어린이집)이 존재함.

* 기타: 광장시장 등 전통 시장 이용이 편리함.

5.3. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재하여, 경매 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있음. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실질적인 법률 관계 확인 및 명도 협상이 중요함.

6.2. 일괄매각 및 제시외 건물

제시외 건물 5.50㎡(약 1.66평)가 건물 면적에 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 명확한 파악 및 관리가 필요함.

6.3. 공부와의 차이

건물(6)의 경우, 건축물대장과 등기부상의 면적 차이가 존재하며, 일반건축물대장 면적을 기준으로 평가되었으므로, 실제 현황과의 차이에 대한 확인이 필요함.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한

다수의 도시관리계획, 지구단위계획, 방화지구, 역사도심 규제 등이 존재하여 향후 토지 이용 및 건축에 있어 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심 상업 지구에 위치하여 입지적 가치가 높으며, 근린생활시설로서의 활용 가능성이 높음. 교통 접근성이 양호하고 주변 상권이 발달하여 잠재력이 있음. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 포함, 공부와의 면적 차이 등 명도 및 물건 관리에 있어 주의가 요구되는 사항들이 존재함. 또한, 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항은 향후 개발 시 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 핵심 도심 상업지구에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 주요 상권 및 교통망 접근성이 뛰어나 투자가치 높음.

* 공유물분할을 위한 경매로, 명확한 지분 정리 및 활용 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,122,409,910원 (약 21억 2천만원)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 임차인 명도 가능성, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리 분석 및 명도 협상 결과를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.