나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경441 [2] 서울특별시 구로구 구로동 705-47 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하는 ""개웅중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""고려대학교 구로병원"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 주상지대로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 인근 까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

교통상황

본건 인근 까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주택 건부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 약 30m, 남측으로 약 4m 도로에 접함.

인접 도로상태

본건 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m
(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관
할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허
가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)

제시목록 외의 물건

ㄱ : (판넬조 판넬지붕/약 3㎡/보일러실 등/1층 소재)

제시목록 외의 물건

ㄱ : (판넬조 슬라브지붕/약 80㎡/근린생활시설 등/1층 소재)

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2003년 11월 07일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 4층 건물로,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

2018년 05월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물로,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다가구주택, 근린생활시설로 이용중임.

지1층 : 근린생활시설
1층 : 근린생활시설
2층 : 주택
3층 : 주택
4층 : 주택

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

ㄴ : (판넬조 판넬지붕/약 30㎡/주택 등/옥탑층 소재)

부합물 및 종물

- 없음.

공부와의 차이

- 본건 건물 중 1층 및 2층 건축물대장상 용도와 기준시점시 현황 용도가 상이함.

공부와의 차이

- 본건 건물 중 1층 및 4층 건축물대장상 용도와 기준시점시 현황 용도가 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경441 (2)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 705-47번지 (도로명주소: 서울특별시 구로구 가마산로 172)

용도: 근린주택 (다가구주택, 근린생활시설)

감정가: 1,442,403,280원

토지면적: 126.00㎡ (약 38.12평)

건물면적: 350.94㎡ (약 106.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 30.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

사용승인일: 2003년 11월 07일

특이사항: 중복병합사건, 제시외 건물 포함 매각.

1.1. 입지조건

주위환경: 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며, 고려대학교 구로병원 서측 인근에 위치하고 있음. 주변은 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재된 주상복합지대 및 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

도로: 본건은 서측으로 약 30m, 남측으로 약 4m의 도로에 접해 있으며, 동측으로 약 6m 도로와도 접하여 차량 통행 및 접근이 양호한 편임.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음. 또한, 장애물제한표면구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2011년 12월 15일자 국민은행 근저당 (을3)

소멸되는 권리:

* 등기부 상에 존재하는 모든 근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 총 10명의 임차인이 등재되어 있으나, 명시적으로 '대항력 없음'으로 확인되어 보증금 인수 부담은 발생하지 않음.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨 (지상권 없음).

기타 권리사항:

* 건물 등기부상 주택임차권(양기섭 80,000,000원, 이준복 120,000,000원, 권미지 100,000,000원 등)이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 권리에 해당함.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 구로구의 주거와 상업 기능이 혼합된 지역에 위치하고 있음.

인근 고려대학교 구로병원의 존재는 잠재적 임대 수익을 위한 배후 수요를 확보하는 데 긍정적 요인으로 작용할 수 있음.

주변에 다가구 및 다세대 주택이 다수 분포하여 주택 임대 시장의 활성화 가능성이 있으며, 동시에 경쟁 환경 또한 존재함.

1.4. 생활정보

의료시설: 고려대학교 구로병원이 인접해 있어 의료 서비스 이용이 편리함.

교육시설: 개웅중학교가 인근에 소재하여 통학에 용이할 수 있음 (정확한 거리 및 접근성 추가 확인 필요).

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 지하철역과의 연계성 등은 추가 확인이 필요하나 전반적인 대중교통 접근성은 보통 수준임.

편의시설: 주변 상업지대의 편의시설을 이용하는 데 불편함이 없을 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장과 현황 용도 상이: 본 건물 1층, 2층, 3층, 4층의 건축물대장상 용도와 현재의 실제 이용 현황이 일부 상이함.

* 대장상 2층 용도(제2종 근린생활시설)와 현황(주택 3개호)이 다름.

* 대장상 3, 4층 용도(다가구주택 1가구)와 현황(주택 3개호)이 다름.

이는 향후 건축물대장 정비, 불법 건축물 관련 문제 발생 또는 이행강제금 부과의 가능성을 내포하므로 면밀한 조사가 필요함.

제시외 건물: 약 30㎡ 규모의 제시외 건물(옥탑층 소재)이 존재하며, 이 역시 매각에 포함되어 있으므로 활용 방안 및 관련 비용을 고려해야 함.

중복병합사건: 본 물건은 두 개 이상의 사건 번호로 경매가 진행 중일 수 있어, 경매 절차의 진행 상황 및 관리 유의가 요구됨.

토지이용계획 제한: 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 법규에 의한 제한이 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구의 우수한 입지에 자리한 근린주택으로, 126㎡의 토지와 350.94㎡의 연면적을 갖추고 있어 건축물 활용 잠재력이 높다고 판단됨.

가장 큰 강점은 등기부 상 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점임. 이는 경매 투자 시 매우 중요한 긍정적 요소임.

다만, 건축물대장과 실사용 현황이 불일치하는 부분은 명확한 확인과 해결 방안 마련이 필수적인 과제임. 제시외 건물 존재 및 중복병합사건 등의 특이사항 역시 고려되어야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

확실한 권리 관계: 모든 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 명도 관련 리스크가 매우 적음.

입지적 매력: 구로동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

가치 증대 잠재력: 126㎡의 토지 면적과 4층 규모의 건물은 리모델링 또는 재건축 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 내포하고 있음.

시장 대비 합리적 감정가: 최근 실거래가 수준과 비교 시, 감정가가 시장 가치보다 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 통한 투자 수익 확보 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,442,403,280원 (약 14.4억 원)

본건은 권리 관계가 명확하고 입지 조건이 양호하며, 임차인 인수 부담이 없다는 점에서 경쟁력 있는 물건으로 판단됨.

주변 시세 및 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려했을 때, 1차 경매 시 감정가의 80~90% 수준을 입찰가로 고려하는 것이 합리적일 수 있음.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 약 1,226,000,000원 (12억 2600만원)으로 제시함.

본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 임차인 현황 등을 재확인하고 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.