나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10512 [7] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제11층 제1137호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""서울세관구로지원센터"" 북서측 인근에 위치하고 있

으며, 주위는 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""가산디지털단지역""

및 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.09.22.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

13층 건물 내 개별호수로서,

외 벽 : 복합판넬 및 페어글래스 창호 등

창 호 : 페어글래스 창호

이용상태

기호 1~6 : 벽체구분 없이 일괄로 공장(지식산업센터, 상호명 : VOGO NETWORKS)

기호 7 : 공장(지원시설-기숙사)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지기, 시스템냉난방설비, 스프링클러 등이

되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공장(지식산업센터, 지원시설) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약15미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접

합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률

>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시:제2015-255호)<건축법>, 장애

물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축

+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업

단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장설

립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한

강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기(지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10512 (7)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제11층 제1137호

건물명: 가산하우스디와이즈타워

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 지원시설(기숙사) 포함)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

토지지분: 6.68㎡ (약 2.02평)

건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

건물지분: 29.62㎡ (약 8.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문

특이사항: 유동화물건, 토지 별도등기(지상권) 있음.

주의사항: 토지 지상권 인수 조건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울세관구로지원센터" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역과 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 2020년 9월 22일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물입니다. 본건은 해당 건물 내 제11층 제1137호에 위치합니다. 외벽은 복합판넬 및 페어글래스 창호, 창호는 페어글래스 창호로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설) 건물부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 건물 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 우리은행 근저당권으로, 금액은 156,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 토지에 별도등기(지상권)가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 구체적으로 토지 을구 21번 지상권 설정 등기(2020.08.18.)가 이에 해당합니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 임차인이 두 명 등재되어 있습니다.

* (주)보고디지털랩스 (대표 LEE JUN SEOK)

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2023-03-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* ACHARYA NIRMAL

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2022-10-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

3.4. 인수 보증금 합계

임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 합계 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 가산동 일대는 다수의 지식산업센터와 아파트형 공장, 오피스텔이 밀집해 있는 서울의 주요 산업단지 중 하나입니다.

4.2. 배후 수요

가산디지털단지역 인근의 풍부한 산업단지 종사자 및 유동인구를 배후 수요로 확보하고 있으며, 주변 근린생활시설과의 연계성도 갖추고 있습니다.

4.3. 개발 가능성

준공업지역 및 산업시설구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 산업 고도화에 따른 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 가산디지털단지 내 다양한 편의시설(쇼핑, 외식, 금융 등) 이용이 용이하며, 지하철역이 가까워 서울 시내 접근성이 좋습니다.

5.2. 건물 내 설비

본 건물은 공동위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 시스템 냉난방설비, 스프링클러 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지상권 인수

가장 중요한 리스크 요인은 토지에 설정된 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 건물 및 토지의 사용, 수익, 처분 등에 제약을 발생시킬 수 있으므로, 해당 지상권의 정확한 내용과 가치, 범위를 면밀히 조사하고 인수 비용을 산정해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 거래 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

현재 임차 관계는 미상으로 파악되고 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 집합건축물대장상 용도

집합건축물대장상 '지원시설(기숙사)'로 등재되어 있는 부분이 있어, 실제 이용 용도와 공부상 용도가 일치하는지, 또는 용도 변경 가능성 등을 추가로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 주요 산업단지에 위치한 지식산업센터로, 교통이 편리하고 배후 수요가 풍부하다는 장점이 있습니다. 건물은 비교적 신축(2020년 사용승인)이며 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 토지에 설정된 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 직접 인수해야 한다는 점입니다. 이 지상권은 향후 물건의 활용 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 지상권의 상세 내용, 효력 범위, 예상되는 제약 사항 등을 철저히 파악하고, 그에 따른 추가 비용이나 가치 하락 요인을 고려해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

가산디지털단지라는 서울 서남권 핵심 산업 클러스터 내에 위치하여 직주근접 수요가 높습니다.

8.2. 활용 가능성

지식산업센터 및 지원시설(기숙사)로서 다양한 사업 목적 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.3. 시세 대비 가격

인수되는 지상권의 가치를 제외하고 순수 건물 및 토지 가치만 고려했을 때, 감정가 1.5억원 수준은 해당 지역의 시세를 감안할 때 매력적인 가격대로 판단될 수 있습니다. (단, 지상권 관련 제반 사항 고려 필수)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가 150,000,000원에서 시작하여, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수해야 하는 지상권의 가치 및 예상되는 제약 비용

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상 비용

* 추가적인 권리 분석 및 법률 검토 비용

* 향후 시장 동향 및 예상 임대 수익률

* 향후 건물 유지보수 및 관리 비용

본 물건의 경우, 인수하는 지상권으로 인한 잠재적 손실이나 제약이 명확하게 파악되지 않는 한, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정은 이러한 리스크 요인에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.