나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10512 [6] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1006호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""서울세관구로지원센터"" 북서측 인근에 위치하고 있

으며, 주위는 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""가산디지털단지역""

및 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.09.22.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

13층 건물 내 개별호수로서,

외 벽 : 복합판넬 및 페어글래스 창호 등

창 호 : 페어글래스 창호

이용상태

기호 1~6 : 벽체구분 없이 일괄로 공장(지식산업센터, 상호명 : VOGO NETWORKS)

기호 7 : 공장(지원시설-기숙사)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지기, 시스템냉난방설비, 스프링클러 등이

되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공장(지식산업센터, 지원시설) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약15미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접

합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률

>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시:제2015-255호)<건축법>, 장애

물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축

+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업

단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장설

립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한

강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기(지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 345-19번지, 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1006호에 위치한 지식산업센터입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10512 (6)이며, 감정가는 190,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 에OOO입니다.

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1006호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 9.10㎡ (약 2.75평)

* 토지지분: 9.1㎡ (약 2.75평)

* 건물면적: 40.35㎡ (약 12.21평)

* 건물지분: 40.35㎡ (약 12.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 토지 별도등기(지상권) 있음

건축물 정보

* 건물명: 가산 하우스디 와이즈타워

* 사용승인일: 2020년 09월 22일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 5층, 지상 13층

* 본건 위치: 지상 10층 제1006호

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 서울세관구로지원센터 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 가산디지털단지역 및 독산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 묶여 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 12월 01일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기사항 요약

* 갑2: 주식회사보고네트웍스 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-12-01)

* 을1: 우리은행 근저당 (2020-12-01, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 에프더블유2503유동화전문 임의경매 (2025-06-23, 1,200,063,205원) - 말소

* 갑4: 금천세무서장 압류 (2026-08-18) - 말소

* 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

* 토지 별도등기(지상권)가 있으며, 물건명세서에 따르면 을구 21번 지상권 설정 등기(2020.08.18.)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 제약을 받을 수 있는 중요한 사항입니다.

* 임차인 현황

* 임대 관계는 파악되지 않았습니다 (미상).

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계가 미상이므로, 혹시라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 외 차임 등 추가적인 부담이 발생할 수 있어 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 가산디지털단지는 수도권의 주요 산업 및 IT 허브 중 하나로, 다수의 첨단 산업 기업체, 중소기업, 스타트업이 밀집해 있는 지역입니다.

인근에 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 위치하여 직주근접의 이점을 누릴 수 있으며, 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

가산디지털단지역과 독산역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 많아 사업체 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 주변 상가에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 1호선, 7호선 환승역인 가산디지털단지역과 1호선 독산역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 업무환경: 지식산업센터가 밀집한 지역 특성상 관련 산업 종사자를 위한 업무 지원 서비스 및 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지상권 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 매수인이 토지에 설정된 지상권을 인수해야 한다는 점입니다. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로, 해당 지상권의 내용(존속기간, 범위, 지료 등)에 따라 건물 소유 및 토지 사용에 제약이 따를 수 있으며, 별도의 합의나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 현황이 불명확하여, 현재 점유 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 채권이 유동화 증권으로 발행된 경우로, 권리관계가 복잡할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 다만, 본건은 현재 경매 절차가 진행 중으로 권리 관계는 명확하게 파악됩니다.

* 혐오시설 존재 가능성: 지도 검색 결과, 본건 주변에 유흥주점, 대형 폐기물 처리 시설 등 혐오시설이 위치할 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해 별도 조사가 필요합니다. 현재까지 확인된 바로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울의 주요 산업단지인 가산디지털단지 내에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 갖춘 지식산업센터입니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권이라는 명확한 부담이 존재합니다. 이는 향후 건물 사용 및 재산권 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 지상권의 내용을 정확히 파악하고 이에 대한 인수 비용 및 제약을 충분히 고려해야 합니다.

또한, 임대차 관계가 미상인 점도 명도 시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 잠재적 리스크 요인들을 신중하게 검토한 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 핵심 입지: IT 및 산업체 밀집 지역으로 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 우수한 교통망: 지하철역 인접으로 직원 출퇴근이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로, 최신 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 지역 발전 잠재력: 지속적인 개발 및 기업 유치로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 보증금 부담은 없습니다.

그러나 토지 지상권을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 지상권의 존속 기간, 지료, 범위 등에 따라 해당 물건의 실질 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 이에 대한 정확한 평가 없이는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 이러한 인수되는 권리가 있는 물건의 경우, 감정가 이하에서 입찰이 진행될 가능성이 높습니다. 따라서 본건의 경우, 지상권 인수 비용 및 향후 건물 사용에 미칠 제약을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 정확한 인수 비용 산정이 어렵기에, 감정가 대비 약 70~80% 수준에서 시작하여 권리 인수 비용을 충분히 고려한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.