나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10512 [5] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1005호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""서울세관구로지원센터"" 북서측 인근에 위치하고 있

으며, 주위는 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""가산디지털단지역""

및 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.09.22.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

13층 건물 내 개별호수로서,

외 벽 : 복합판넬 및 페어글래스 창호 등

창 호 : 페어글래스 창호

이용상태

기호 1~6 : 벽체구분 없이 일괄로 공장(지식산업센터, 상호명 : VOGO NETWORKS)

기호 7 : 공장(지원시설-기숙사)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지기, 시스템냉난방설비, 스프링클러 등이

되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공장(지식산업센터, 지원시설) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약15미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접

합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률

>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시:제2015-255호)<건축법>, 장애

물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축

+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업

단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장설

립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한

강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기(지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10512 (5)

경매 구분: 부동산 임의 경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

용도: 지식산업센터

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-19, 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1005호

신 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 75-15

건물 명칭: 가산 하우스디 와이즈타워

준공일: 2020년 9월 22일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 5층, 지상 13층

1.3. 면적 및 가치

감정가: 190,000,000원

토지 면적 (지분): 9.10㎡ (약 2.75평)

건물 면적 (전용): 40.35㎡ (약 12.21평)

건물 총 면적: 31,286.44㎡

대지 총 면적: 3,573㎡

건폐율: 54.46%

용적률: 494.15%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울세관 구로지원센터 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트형 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

토지 형상은 장방형이며, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통망

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 1호선 가산디지털단지역 및 독산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 지역 지구 등 규제

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 (2021-10-28)

중로 2류 (폭 15m~20m) 접합 (2021-10-28)

일단의 공업용지 조성사업지역

가축 사육 제한 구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

가로구역별 최고 높이 제한 지역 (2015-08-27)

장애물 제한 표면 구역 (진입 표면 구역) (공항시설법)

대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 194m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

국가산업단지 (2012-07-05)

산업시설구역 (산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

(한강) 폐기물 매립시설 설치 제한 지역 (한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

소유권 이전(신탁등기 말소): 주식회사 보고네트웍스

근저당권 (말소 기준 권리): 우리은행, 1,200,000,000원 (2020-12-01 접수)

임의 경매 개시 결정: 에프더블유2503유동화전문, 1,200,063,205원 (2025-06-23 접수)

압류: 금천세무서장 (2026-08-18 접수)

등기부채권 총액: 1,200,000,000원

3.2. 인수되는 권리

토지 별도 등기(지상권) 있음.

토지 을구 21번 지상권 설정 등기(2020.08.18.)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 우리은행 근저당권 (2020-12-01 접수)입니다.

낙찰 시, 말소 기준 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

금액이 미상이라도, 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 월세 등의 채무를 인수해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

해당 물건은 가산디지털단지 인근에 위치하여 IT, 제조업체, 물류센터 등이 밀집한 산업단지 배후 상권입니다.

주변에 아파트형 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 잠재적 가치

가산디지털단지는 서울의 주요 산업단지 중 하나로, 다양한 기업들이 입주해 있어 임대 수요가 꾸준히 존재합니다.

지식산업센터의 용도로 인해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 해당 물건의 정확한 수익률은 임대료 수준, 공실률, 관리비 등에 따라 달라질 수 있습니다.

본건 인근에 특별히 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지하철역(가산디지털단지역, 독산역) 및 버스정류장 등을 통한 접근성이 좋습니다.

다양한 근린생활시설 및 상업시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5.2. 교육/의료시설

주변 지역은 주로 업무 및 산업 시설 위주로 형성되어 있어, 주거 관련 생활 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 하자

토지 별도 등기(지상권) 인수: 매수인이 지상권 설정 등기를 말소 없이 인수해야 하는 점은 중요한 부담입니다. 지상권의 내용과 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

공동담보, 유동화 물건: 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있으며, 채무 승계 등 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 등재되어 있어, 다른 용도로의 전용 시 건축법상 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

금천구 가산동 일대는 신규 지식산업센터 공급이 꾸준히 이루어지고 있어, 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

경기 침체 시 임대 수요 감소 및 공실률 증가 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 주요 산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 준공된 지 얼마 되지 않아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

교통 및 주변 인프라 측면에서 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만, 토지 지상권 인수, 유동화 물건 및 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계 등 인수에 신중을 기해야 할 부분들이 존재합니다.

권리 분석 및 현장 조사를 통해 지상권의 구체적인 내용과 실질적인 임대차 관계를 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

가산디지털단지 내 우량 입지: 서울디지털산업단지의 중심부에 위치하여 기업 입주 수요가 풍부합니다.

신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

수익형 부동산으로서의 잠재력: 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지식산업센터입니다.

저평가 가능성: 권리상 부담(지상권 인수)으로 인해 시장 가격보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

본건의 경우, 토지 지상권 인수라는 특수한 권리 사항이 존재하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칩니다.

또한, 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

일반적으로 권리 분석을 통해 인수되는 부담(지상권 관련 비용 등)을 고려하여 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황, 본인의 투자 성향, 그리고 인수되는 지상권의 구체적인 가치 평가에 따라 달라집니다.

따라서 예상 입찰가는 상기 부담 사항 및 시장 조사를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.