나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10512 [3] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1003호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""서울세관구로지원센터"" 북서측 인근에 위치하고 있

으며, 주위는 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""가산디지털단지역""

및 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.09.22.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

13층 건물 내 개별호수로서,

외 벽 : 복합판넬 및 페어글래스 창호 등

창 호 : 페어글래스 창호

이용상태

기호 1~6 : 벽체구분 없이 일괄로 공장(지식산업센터, 상호명 : VOGO NETWORKS)

기호 7 : 공장(지원시설-기숙사)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지기, 시스템냉난방설비, 스프링클러 등이

되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공장(지식산업센터, 지원시설) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약15미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접

합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률

>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시:제2015-255호)<건축법>, 장애

물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축

+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업

단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장설

립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한

강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기(지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10512 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1003호

용도: 지식산업센터

감정가: 190,000,000원

토지면적: 9.10㎡ (약 2.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.35㎡ (약 12.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 토지 별도등기(지상권) 있음

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 서울세관구로지원센터 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역과 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조

본 건물은 2020년 9월 22일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 13층 건물입니다. 본 물건은 해당 건물 내 10층 제1003호에 위치하고 있으며, 외벽은 복합판넬 및 페어글래스 창호로 마감되었습니다.

* 이용상태

집합건축물대장상 본 건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. (기존 기호 1~6: 공장(지식산업센터, 상호명 : VOGO NETWORKS), 기호 7: 공장(지원시설-기숙사)으로 이용 중인 것으로 보이나, 해당 호실은 지식산업센터 용도로 등재되어 있습니다.)

* 설비내역

건물에는 공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지기, 시스템냉난방설비, 스프링클러 등이 설치되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

토지는 장방형의 형상이며, 공장(지식산업센터, 지원시설) 건물부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태 등

본 건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로가 개설되어 차량 접근이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 일단의 공업용지조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 경매개시 및 말소기준권리

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 에프더블유2503유동화전문입니다. 말소기준권리는 2020년 12월 1일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 본 건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 토지의 별도등기(지상권)입니다. 2020년 8월 18일 설정된 지상권 등기(토지 을구 21번)는 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부요약

- 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사보고네트웍스, 2020-12-01)

- 을1: 근저당 (우리은행, 1,200,000,000원, 2020-12-01) - 말소기준권리

- 갑3: 임의경매 (에프더블유2503유동화전문, 1,200,063,205원, 2025-06-23) - 말소

- 갑4: 압류 (금천구, 2025-12-04) - 말소

- 갑5: 압류 (금천세무서장, 2026-08-18) - 말소

등기부채권 총액은 1,200,000,000원입니다.

* 임차인 현황

본 건과 관련하여 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성

본 건이 소재한 가산동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)의 중심부 중 하나로, 다양한 IT, 제조업 관련 기업체들이 밀집해 있습니다. 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있어 산업 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 교통 인프라

가산디지털단지역(1, 7호선)과 독산역(1호선)을 도보 또는 대중교통으로 이용하기 편리하며, 서부간선도로, 남부순환로 등 주요 간선도로와도 인접해 있어 서울 및 수도권 전역으로의 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설

주변에는 업무 시설, 상업 시설, 그리고 아파트형공장들이 다수 분포하고 있습니다. 현재까지 확인된 정보에 따르면, 본 건물 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

건물 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 및 접근성

가산디지털단지역 및 독산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동도 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지상권 인수 부담

본 건은 토지에 지상권이 설정되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 지상권의 구체적인 내용, 존속 기간, 설정 목적 등을 면밀히 확인하여 향후 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.

* 임대차 관계 불확실성

임차인 현황에서 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 현재 점유자 파악 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 추가적인 조사와 주의가 요구됩니다.

* 유동화 물건 및 공동담보

본 건은 유동화 물건이자 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울디지털산업단지(G밸리) 내에 위치하여 산업단지 배후 수요가 탄탄하고, 더블 역세권인 가산디지털단지역 및 독산역 접근성이 우수하여 투자 가치가 높은 지역에 속합니다. 2020년에 사용승인된 지식산업센터 건물로 비교적 신축 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지 지상권 인수 부담과 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* G밸리 내 핵심 입지

서울디지털산업단지 내에서도 교통이 편리한 가산동에 위치하여 지식산업센터로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 프리미엄

가산디지털단지역과 독산역을 도보 또는 단거리 대중교통으로 이용 가능하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 비교적 신축 건물

2020년 준공 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 190,000,000원입니다. 예상 입찰가는 상기 명시된 권리 분석 결과(특히 토지 지상권 인수 부담)와 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크, 그리고 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 지상권의 가치와 명도 예상 비용을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.