나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10512 [2] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1002호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""서울세관구로지원센터"" 북서측 인근에 위치하고 있

으며, 주위는 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""가산디지털단지역""

및 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.09.22.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

13층 건물 내 개별호수로서,

외 벽 : 복합판넬 및 페어글래스 창호 등

창 호 : 페어글래스 창호

이용상태

기호 1~6 : 벽체구분 없이 일괄로 공장(지식산업센터, 상호명 : VOGO NETWORKS)

기호 7 : 공장(지원시설-기숙사)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지기, 시스템냉난방설비, 스프링클러 등이

되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공장(지식산업센터, 지원시설) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약15미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접

합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률

>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시:제2015-255호)<건축법>, 장애

물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축

+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업

단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장설

립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한

강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기(지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10512 (2)

물건 종류: 지식산업센터

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1002호

토지 면적: 9.10㎡ (약 2.75평)

건물 면적: 40.35㎡ (약 12.21평)

감정가: 190,000,000원

매각 방식: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 정보

건물명: 가산 하우스디 와이즈타워

사용승인일: 2020년 09월 22일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 13층 (해당 호수: 10층)

해당 호수: 제10층 제1002호

연면적: 31,286.44㎡ (약 9,464.68평)

건축면적: 1,945.7㎡ (약 588.61평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주변은 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 서울세관구로지원센터 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역과 독산역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (2020.12.01 접수, 1,200,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

토지에 설정된 별도등기(지상권) 1건은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당권을 포함하여, 경매개시결정 등기(에프더블유2503유동화전문), 금천구 압류, 금천세무서장 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 가산디지털단지는 서울 서남권의 핵심 업무지구이자 국내 대표 산업 클러스터입니다. IT, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 활발한 경제 활동이 이루어지고 있습니다. 다만, 일부 신축 지식산업센터에서 공실 문제가 제기되는 등 시장 상황을 주시할 필요가 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 서울세관구로지원센터가 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 검색 결과, 본 물건지 주변에서 현저한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 교통 혼잡 문제가 지적되고 있습니다.

5. 생활정보

가산디지털단지역 및 독산역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 상권은 주로 업무 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기(지상권)

본 건 토지에 지상권 설정 등기가 존재하며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 지상권의 구체적인 내용과 그 영향에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 불확실하고 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 예상치 못한 임차인의 권리가 존재할 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 주요 산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 입지 여건이 양호합니다. 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 다양한 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 다만, 토지 지상권 인수 부담과 임대 관계 미상이라는 불확실성이 존재하므로, 투자 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 뛰어난 입지와 미래 가치

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대

* 다양한 업종의 기업체 밀집으로 인한 임대 수요 풍부 예상

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 190,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 권리 분석 결과, 최근 유사 물건의 실거래가 및 시장 상황, 그리고 인수 부담(토지 지상권) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 없는 관계로 이를 제외한 입찰가 산정은 불필요하나, 토지 지상권의 영향 및 잠재적 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.