나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경49 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 774-9 사이언스타 제5층 제502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철5호선 「발산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설ㆍ근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 발산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 양호함.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상13층 지하4층건 내 제5층 제501호 외 3개호로서 (사용승인일: 2017.07.04) - 외벽: 복합판넬 마감 등, - 내벽: 모르타르위 페인팅 마감 및 내부 인테리어 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

현장조사 결과, 각 호별 내부 벽체를 제거하여 사무실(상호: (주)KIB개발)로서 일체로 이용중인 것으로 확인되었음.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 열병합에 의한 중앙난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역(마곡도시개발사업),중로2류(폭15m~20m)(접합),중로3류(폭12m~15m)(접합),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,도시개발구역<도시개발법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1~4)는 추후 내벽 재설치를 통하여 구분 사용이 가능한 점 등을 고려하여 각 물건별로 감정평가 가액을 각각 산출하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 774-9번지 사이언스타 제5층 제502호에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경49 (2)이며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지상 13층, 지하 4층 건물 중 지상 5층 제502호이며, 2017년 7월 4일에 사용 승인되었습니다.

건물의 용도는 집합건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 근린생활시설로도 활용 가능합니다.

감정가는 194,000,000원이며, 본 건물의 전용면적은 34.49㎡ (약 10.43평)이고, 토지 지분 면적은 8.27㎡ (약 2.50평)입니다.

경매 신청 채권자는 농협은행주식회사입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 '발산역' 북서측 인근에 위치합니다.

주위에는 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 발산역과 간선·지선 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건이 우수합니다.

본 건 건물은 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류, 중로3류 등으로 지정되어 있으며, 공항 관련 구역 및 도시개발구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 3월 6일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을5, 금688,800,000원)입니다.

본 경매는 농협은행주식회사의 신청으로 진행되었습니다 (2026타경49).

등기부상 채무 총액은 약 1,063,800,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2017년 9월 11일: 소유권 이전, 신탁등기 말소

* 2017년 9월 11일: 소유권 이전 (매매) - 김

* 2024년 3월 6일: 근저당권 - 농협은행주식회사 (말소기준권리)

* 2025년 4월 10일: 근저당권 - 주식회사 정원디앤씨 (말소)

* 2025년 4월 17일: 근저당권 - 장일순 (말소)

* 2026년 1월 7일: 압류 - 강서세무서장 (말소)

* 2026년 3월 5일: 임의경매 개시결정 - 농협은행 (말소)

임차인 현황

* 임차인 1: (주)KIB 개발 대표이사 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 없음

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인 2: 주식회사 리더스마곡부동산중개법인 대표이사 최

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입/사업일자: 2020년 4월 7일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원이며 월세 10만원으로, 명도 진행 시 소요 시간 및 비용에 대한 검토가 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 마곡동 일대는 지하철 5호선 발산역을 중심으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

특히 마곡지구는 최신 산업단지 및 컨벤션 센터 등의 개발과 함께 젊은 인구 유입이 증가하면서 상권이 지속적으로 성장하고 있는 지역입니다.

인근에 다수의 오피스 건물, 상가, 아파트 단지가 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

본 건물의 위치는 발산역과 인접하여 접근성이 좋으며, 상업지대 내에 위치하여 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

(주변 시설 검색 결과: 발산역 상업지구, 마곡나루역 상권, 다수의 기업 본사 및 연구소, 공원 (마곡문화공원 등), 병원, 백화점 (예정 또는 인근), 관공서 등이 위치하고 있습니다. 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 발산역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 상업지구 내 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 이용 용이.

* 녹지: 마곡문화공원 등 인근 녹지 공간 이용 가능.

* 교육: 인근 학교 및 교육 시설 존재.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사 리더스마곡부동산중개법인 대표이사 최 임차인이 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 비록 보증금이 0원이지만, 임차인의 권리 행사 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한:

- 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 항공 안전 및 군사 작전에 따른 건축 행위 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

- 도시개발구역 및 지구단위계획구역에 해당하여 향후 개발 계획에 따른 변화 가능성을 고려해야 합니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25, 2025.10.20.~2026.12.31). 현재 지정 기간 만료 또는 임박하였으나, 향후 재지정 가능성 및 거래 시 확인이 필요합니다.

* 건물 이용 현황: 현황상 각 호별 내부 벽체가 제거되어 사무실로서 일체로 이용 중입니다. 추후 구분 사용을 위해서는 내부 원상 복구 또는 재구획에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 경매 채무액: 감정가 대비 상당한 금액의 채무가 설정되어 있어, 경매 낙찰 후에도 건물 가치 하락 및 추가 부담 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 마곡지구의 지속적인 발전 가능성과 발산역 초역세권의 탁월한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다.

2017년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 업무시설 밀집 지역의 수요를 충족할 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 공항 관련 법규 및 도시개발구역 지정에 따른 제약 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구 신규 상권 내 위치: 발산역 초역세권으로 유동인구 및 배후 수요 확보 용이.

* 신축 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물로 관리 및 운영 측면에서 유리.

* 성장 가능 지역: 마곡지구는 첨단 산업 및 비즈니스 허브로 지속적인 성장이 기대되는 지역.

* 넓은 사무 공간 활용: 현재 일체형 사무실로 이용 중으로, 넓은 전용면적(34.49㎡)을 활용한 다양한 업종 입점 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 194,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 존재, 관련 법규상의 제약 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되나, 명도 관련 제반 비용 및 절차를 감안해야 합니다.

이에 따라, 감정가의 90% ~ 100% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 174,600,000원 ~ 194,000,000원

(최종 입찰가는 본인 소유의 자금 계획, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.