나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경49 [3] 서울특별시 강서구 마곡동 774-9 사이언스타 제5층 제503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철5호선 「발산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설ㆍ근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 발산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 양호함.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상13층 지하4층건 내 제5층 제501호 외 3개호로서 (사용승인일: 2017.07.04) - 외벽: 복합판넬 마감 등, - 내벽: 모르타르위 페인팅 마감 및 내부 인테리어 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

현장조사 결과, 각 호별 내부 벽체를 제거하여 사무실(상호: (주)KIB개발)로서 일체로 이용중인 것으로 확인되었음.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 열병합에 의한 중앙난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역(마곡도시개발사업),중로2류(폭15m~20m)(접합),중로3류(폭12m~15m)(접합),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,도시개발구역<도시개발법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1~4)는 추후 내벽 재설치를 통하여 구분 사용이 가능한 점 등을 고려하여 각 물건별로 감정평가 가액을 각각 산출하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경49 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 774-9 사이언스타 제5층 제503호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 마곡중앙6로 42)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 업무시설로 등재, 상가 및 업무시설 복합 용도)

감정가: 185,000,000원

토지면적: 7.67㎡ (약 2.32평)

토지지분: 7.67㎡ (약 2.32평)

건물면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

건물지분: 32㎡ (약 9.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

건축일: 2017년 7월 4일 사용승인

총 층수: 지하 4층, 지상 13층

해당 층: 5층

건물 총 연면적: 24980.82㎡ (약 7557.09평)

대지 면적: 2863㎡ (약 866.13평)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 발산역 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 상업지대로서 주위 환경이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 발산역 및 다수의 간선·지선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건에 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지및군사시설보호법), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(한강변) 등에 해당합니다.

특이사항으로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농협은행입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 3월 6일 접수된 농협은행의 근저당권(을5)입니다.

총 채권액은 1,063,800,000원이며, 감정가(185,000,000원) 대비 매우 높은 수준입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을6, 을7), 압류(갑9), 임의경매(갑10) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 없음).

임차인 현황:

* 임차인: (주)KIB개발 대표이사 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 현황상 내부 벽체를 제거하여 사무실로서 일체로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 특이사항이며, 이는 정식 임대차 계약과는 다를 수 있습니다. 추후 내부 원상복구에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 마곡동 일대는 마곡도시개발사업의 핵심 지역으로, 대규모 업무단지 및 주거단지가 조성되면서 상업 시설 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다.

주변에 지하철 5호선 발산역이 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 다수의 기업체 입주 및 연구단지 조성으로 배후 수요가 풍부합니다.

건물(사이언스타) 내에는 총 265개의 호실이 있으며, 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있습니다.

주변 상권은 활성화되어 있으며, 지속적인 성장 가능성을 가진 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 발산역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 백화점 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

업무시설: 마곡지구 내 여러 대기업 및 중소기업의 본사, 연구소 등이 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

건물 설비: 위생설비, 급·배수설비, 열병합에 의한 중앙난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

혐오시설: 주변 지역은 신축된 상업 및 업무지구로, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 관련 규제가 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 총 채권액이 1,063,800,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요합니다. 이는 경매가의 변동성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

임차인 현황: 보증금 및 차임이 0원인 임차인 (주)KIB개발이 내부 벽체를 제거하여 사용 중이므로, 추후 내부 원상복구에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 공항 관련 보호구역, 군사시설 보호구역 등 여러 법규에 의한 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

토지거래허가구역: 지정 기간이 남아있는 경우, 향후 거래 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 역세권에 위치한 신축 상가(업무시설)로, 마곡지구의 개발 호재와 함께 성장 잠재력이 높은 지역에 해당합니다.

권리상 특이사항 없이 모두 소멸될 예정이어서 낙찰자가 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

현재 내부 벽체 제거 후 일체로 이용 중인 점, 감정가를 초과하는 높은 채권액 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

향후 내부 구획 변경을 통해 구분 사용이 가능하다는 점은 투자 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

본 물건의 실질적인 가치와 수익성을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

마곡지구 개발 수혜 지역: 지속적인 기업 유치와 인구 유입으로 미래 가치가 높은 지역입니다.

발산역 역세권 입지: 편리한 교통망을 바탕으로 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

신축 건물: 2017년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

권리관계 단순화: 경매로 인해 모든 권리가 말소되어 안전한 투자가 가능합니다.

다양한 활용 가능성: 내부 구획 재구성을 통해 사무실, 상가 등 다용도로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 185,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시 고려사항은 다음과 같습니다.

* 높은 채권 총액으로 인해 유찰될 가능성도 있으나, 채권자 및 이해관계인의 적극적인 참여가 예상됩니다.

* 마곡지구의 최근 상가 및 사무실 시세, 공실률, 임대료 수준을 면밀히 조사해야 합니다.

* 유사 물건의 최근 낙찰가율 및 경쟁 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

* 현황 이용 상태(내부 벽체 제거) 및 추후 원상복구 비용, 구분 사용 가능성 등을 감안한 실질 가치 평가가 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 상권 및 시세 조사, 권리관계 재확인 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

참고로, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준(약 148,000,000원 ~ 185,000,000원)을 고려해볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.