나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경49 [4] 서울특별시 강서구 마곡동 774-9 사이언스타 제5층 제504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철5호선 「발산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설ㆍ근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 발산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 양호함.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상13층 지하4층건 내 제5층 제501호 외 3개호로서 (사용승인일: 2017.07.04) - 외벽: 복합판넬 마감 등, - 내벽: 모르타르위 페인팅 마감 및 내부 인테리어 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

현장조사 결과, 각 호별 내부 벽체를 제거하여 사무실(상호: (주)KIB개발)로서 일체로 이용중인 것으로 확인되었음.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 열병합에 의한 중앙난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역(마곡도시개발사업),중로2류(폭15m~20m)(접합),중로3류(폭12m~15m)(접합),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,도시개발구역<도시개발법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1~4)는 추후 내벽 재설치를 통하여 구분 사용이 가능한 점 등을 고려하여 각 물건별로 감정평가 가액을 각각 산출하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

2026타경49 (4)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 마곡동 774-9 사이언스타 제5층 제504호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

174,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

* 건물면적: 29.51㎡ (약 8.93평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농협은행

1.9. 특이사항

도시개발구역

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 「발산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로서 주위 환경은 양호함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 발산역) 및 간선/지선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 여건이 양호함.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지상 13층, 지하 4층 건물 내 제5층 제504호 (사용승인일: 2017.07.04)

* 외벽: 복합판넬 마감 등

* 내벽: 모르타르 위 페인팅 마감 및 내부 인테리어 등

* 창호: 새시 창호 등

* 이용 상태: 현장 조사 결과, 각 호별 내부 벽체를 제거하여 사무실((주)KIB개발)로서 일체로 이용 중인 것으로 확인됨.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

본건 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건물 부지 등으로 이용 중임.

2.5. 인접 도로 상태

본건 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31) 등임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: (주)KIB개발 대표이사 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 해당사항 없음

* 확정일자: 해당사항 없음

* 배당신고일자: 해당사항 없음

* 대항력: 없음

* 비고: (주)KIB개발은 내부 벽체 제거 후 사무실로 일체 이용 중이나, 대항력은 없는 것으로 판단됨.

3.2. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 2024.03.06 농협은행 근저당권 (을5)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (단, 물건명세서 참고사항에 지상권 개요가 있으나, 해당 권리 존재 여부는 별도 확인 필요)

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,063,800,000원

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전 및 신탁 관련 등기 존재 (최영주, 케이앤에스투자개발주식회사)

* 다수의 근저당권 및 압류 등기가 존재하였으나, 모두 말소 예정으로 확인됨.

* 채권자 농협은행의 임의경매로 진행.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 마곡동 일대는 지하철 5호선 발산역을 중심으로 업무시설과 근린생활시설이 밀집한 상업지대임. 대규모 도시개발 사업이 진행된 지역으로, 향후 유동인구 및 배후수요 증가가 기대되는 지역임.

4.2. 교통 접근성

지하철 5호선 발산역과 인접하고 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이하여 상업 시설로서의 접근성이 우수함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리함. 주변에 다양한 업무시설과 상업시설이 밀집해 있어 관련 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

* 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 공항 관련 시설 보호 구역에 속함.

* 도시개발구역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간 및 대상이 명시되어 있어 현재 상황 확인 필요. (지정 기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

6.2. 건물 이용 상태

* 현재 내부 벽체를 제거하여 일체로 사무실로 사용 중임. 추후 구분 사용을 위해서는 내벽 재설치 등의 공사가 필요할 수 있음.

6.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 상업 및 업무지구 환경으로 파악됨.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡동의 발산역 역세권에 위치한 근린상가(현재 사무실 용도로 일체 사용)로, 현대적인 건물(2017년 준공)에 입지 조건 및 교통 여건이 매우 우수함. 도시개발구역 내에 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높으나, 공항 관련 시설 보호 구역 등 일부 토지이용계획상 제한 사항을 고려해야 함. 현재 임차인은 대항력이 없으며 인수해야 할 보증금은 0원이므로 권리관계는 비교적 명확함.

8. 투자 포인트

8.1. 마곡지구 개발 수혜

마곡지구는 첨단 산업단지 및 주거/상업 복합 개발이 활발히 진행 중인 지역으로, 향후 지속적인 성장이 기대됨.

8.2. 역세권 입지

지하철 5호선 발산역 인근으로 유동인구 흡수에 유리하며, 교통 접근성이 뛰어남.

8.3. 신축 건물

2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 수 있음.

8.4. 권리관계 명확

대항력 없는 임차인 및 인수 보증금 0원으로, 권리 분석이 비교적 간단함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리상 인수하는 금액이 없으므로 감정가 174,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 본건의 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시장 조사 및 전문가의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.