나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4457 [2] 서울특별시 강서구 등촌동 648-11 한울에이치밸리움2차아파트 제1층 제104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 "등촌역" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 업무시설, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 남동측 인근에 지하철 9호선 "등촌역"이 소재하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상11층건 내 제1층 제102호외 1개호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등 내 벽: 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등 창 호: 강화유리 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본 건 공히 공부상 ‘소매점’으로 등재되어 있으며, 현장조사 당시 기호(가)는 공실로, 기호(나)는 미용실(상호: 살롱 하이엔드)로 이용중인 것으로 조사되었음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 및 기계식 주차장설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도시철도(9호선)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기(지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경4457 (2)

2.2. 소재지

서울특별시 강서구 등촌동 648-11 한울에이치밸리움2차아파트 제1층 제104호

2.3. 용도

근린상가

2.4. 감정가

520,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 8.73㎡ (약 2.64평)

토지 지분: 8.73㎡ (약 2.64평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

건물 지분: 29.4㎡ (약 8.89평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

케OOOOOOOOOOO

2.9. 특이사항

공동담보

2.10. 주의사항

토지 별도 등기 (지상권) 있음

2.11. 특수물건정보

공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, 지하철 9호선 '등촌역' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 업무시설, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 9호선 '등촌역'이 소재하고 있습니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

3.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕의 지하 2층/지상 11층 건물 내 제1층 제104호로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감, 창호는 강화유리 및 하이샷시 등으로 구성되어 있습니다.

3.4. 토지의 형상 및 이용 상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지 위에 근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다.

3.5. 인접 도로 상태

본 건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 도시철도(9호선), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련), 도시관리계획 입안 중인 지역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2020.03.24.)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차로 인해 말소될 권리입니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지 별도 등기사항 중 을구 7번 구분지상권설정등기(2020.03.24.)는 매각으로 소멸되지 않고, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 중요한 인수 사항입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 조희경

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2020.03.31

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 별도의 명도 대상이 될 수 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4.4. 등기부상 권리 분석

등기부상 소유권 보존(김진식), 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사), 압류(예산세무서장, 서울특별시, 강서세무서장, 강서구), 가압류(서울보증보험주식회사) 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리인 근저당권 이후의 권리들은 모두 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,804,500,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 상가 이용 현황

공부상 '소매점'으로 등재되어 있으나, 현장 조사 시 본 건(104호)은 공실로 확인되었습니다. (감정평가서 요약에 따르면 기호(가)는 공실, 기호(나)는 미용실로 조사됨. 본 보고서는 104호를 기준으로 작성되었으며, 104호가 공실임을 전제합니다.)

5.2. 주변 상권

본 물건이 위치한 등촌동 지역은 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 배후 수요를 가지고 있으며, 지하철 등촌역 인근으로 유동 인구가 있는 상권입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

인근에 학교 등 교육 시설이 소재합니다.

6.3. 기타

지하철 9호선 등촌역을 이용한 서울 주요 지역 접근성이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 인수되는 지상권

가장 큰 리스크 요인은 토지에 설정된 구분지상권으로, 매각 후에도 말소되지 않고 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 토지 사용에 제약을 발생시킬 수 있으며, 향후 재산권 행사에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

7.2. 상가 공실 가능성

현황 조사가 공실로 확인되어, 공실 장기화 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

7.3. 복잡한 토지 이용 제한

다수의 도시계획 및 법적 제한사항이 존재하여 향후 재건축, 증축 등 개발 시 어려움이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동 역세권에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 5억 2천만 원이며, 건물 전용면적은 약 8.89평입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되므로 깨끗한 권리 확보가 가능합니다.

그러나, 토지에 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 인수된다는 점은 매우 중요한 고려 사항입니다. 이로 인해 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으므로, 지상권의 구체적인 내용과 그 영향에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 현재 공실 상태임을 감안하여 공실 위험과 향후 임대차 활성화 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 등촌역 인근으로 유동인구 확보 및 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 배후 주거 단지 및 주변 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리 부담이 적음 (단, 지상권 제외).

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(520,000,000원)를 기준으로 하되, 인수해야 하는 구분지상권의 가치 하락 요인을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 인수되는 지상권의 제약 조건 및 예상되는 임대 수익, 향후 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 본 물건에 대한 전문가의 추가적인 권리 분석 및 시장 가치 평가를 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.