나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72656 [6] 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 9층 901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 ""덕계중학교"" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 중고 규모의 공장, 창고, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 10월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 7층 706호, 8층 801호,802호,805호,806호, 9층 901호, 902호,903호,905호로서 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 입지조건

위치: 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계중학교" 서측 인근에 위치함.

주변환경: 다세대주택, 중소 규모 공장, 창고, 근린상가 등이 혼재된 지역임.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-07

* 확정일자: 2025-02-13

* 배당신고일자: 2025-07-14

* 대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

말소기준권리: 성동신용협동조합 근저당 (접수일자 2020-09-11)

말소예정인 권리:

* 성동신용협동조합 근저당 (접수일자 2020-09-11)

* 양주시 압류 (접수일자 2025-05-01)

* 의정부지방법원 임의경매개시결정 (접수일자 2025-07-02)

기타 권리: 교보자산신탁주식회사 소유권이전신탁 (접수일자 2020-09-11) - 신탁 설정 물건으로 신탁 원부 확인 필요

1.3. 상권 및 생활정보

건물구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 901호임.

내부상태: 주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

주변시설: 덕계중학교가 인근에 있으며, 근린상가, 다세대주택, 중소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역임.

1.4. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 준공업지역

* 가축사육제한구역

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

인접 지역: 중소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역 특성상, 쾌적한 주거 환경을 최우선으로 고려하는 수요자에게는 다소 부정적인 요소로 작용할 수 있음. (별도 혐오시설 확인되지 않음)

임대관계: 임대 관계는 미상이나, 현 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됨.

신탁 물건: 소유권 관련 사항은 신탁원부를 통해 정확히 확인해야 함.

1.5. 종합 의견

본 물건은 2019년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 상태의 건물로 판단됩니다. 해당 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중에 있으며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변 지역은 주거시설과 함께 중소 규모의 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 지역적 특성을 고려할 필요가 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없는 깔끔한 물건이나, 신탁 등기되어 있어 소유권 관련 세부 사항은 반드시 확인해야 합니다. 최근 매매 사례들을 종합해 볼 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

1.6. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

실수요 및 임대 투자 적합: 61.67㎡의 전용면적은 1~2인 가구 실수요자에게 적합하며, 임대 수익형 투자로서도 고려해볼 만합니다.

지역 개발 잠재력: 양주시 지역의 개발 계획 등에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가 산정

감정가: 207,000,000원

최근 매매 사례 분석 (건물면적 61.67㎡ 기준):

* 2024년 7월 26일 (7층): 209,720,000원

* 2025년 9월 15일 (10층): 137,000,000원 (참고: 이 거래는 다른 시세 대비 현저히 낮아 특수 거래일 가능성이 높으므로, 본 입찰가 산정 시 주요 기준으로 삼기에는 무리가 있습니다.)

* 2026년 8월 26일 (7층): 230,000,000원 (최신 거래 사례)

종합 판단:

본건은 9층에 위치한 오피스텔입니다. 감정가(207,000,000원)는 2024년 7월 7층 거래가(209,720,000원)와 유사한 수준이며, 2026년 8월 7층 거래가(230,000,000원)는 감정가보다 높은 수준입니다. 2025년 9월의 137,000,000원 거래는 이례적으로 낮아 시장 가격으로 보기 어렵습니다. 최신 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건 9층 물건의 현재 적정 시세는 감정가 이상으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 225,000,000원 ~ 235,000,000원 (감정가의 약 108% ~ 113%)

주의사항: 2025년 9월 15일에 발생한 137,000,000원의 거래는 급매, 하자, 특수관계인 거래 등 특수한 사정으로 인한 것일 가능성이 높습니다. 따라서 본 예상 입찰가는 최근의 다른 거래 사례들과 감정가를 기반으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 시세 조사를 거쳐 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 또한, 신탁 등기 관련 사항은 법률 전문가와 상담 후 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.