나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72656 [3] 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 8층 802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 ""덕계중학교"" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 중고 규모의 공장, 창고, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 10월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 7층 706호, 8층 801호,802호,805호,806호, 9층 901호, 902호,903호,905호로서 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72656 (3)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 8층 802호

건물 용도: 오피스텔 (주거용)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 207,000,000원

건축년도: 2019년 10월 (사용승인)

건축 구조: 철근콘크리트구조

1.2. 면적 정보

토지 면적: 22.15㎡ (약 6.70평)

건물 면적: 61.67㎡ (약 18.66평)

토지 지분: 22.1513㎡

건물 지분: 61.67㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 중소규모의 공장, 창고, 근린상가 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 공히 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기: 2020년 1월 3일 (홍옥자)

소유권 이전 등기: 2020년 9월 11일 (주식회사 베스티노)

신탁 등기: 2020년 9월 11일 (교보자산신탁 주식회사)

근저당권: 2020년 9월 11일 (성동신용협동조합, 50,000,000원, 말소)

압류: 2025년 5월 1일 (양주시, 말소)

임의경매 개시 결정: 2025년 7월 2일 (성동신용협동조합, 50,000,000원, 말소)

말소기준권리: 성동신용협동조합 근저당권 (을6)

등기부채권 총액: 50,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 * (이선복)

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2023년 2월 23일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025년 8월 27일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 소재한 덕계동 일대는 주거지와 소규모 상업 시설, 그리고 일부 공장 및 창고가 혼재된 지역입니다. 인근에 덕계중학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

4.2. 최근 거래 동향 (JSON 분석)

최근 3건의 거래 데이터를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 변동을 확인할 수 있습니다.

- 2024년 7월 26일, 61.67㎡ 면적이 20,972만원에 거래되었습니다. 이는 본건과 동일한 면적입니다.

- 2025년 9월 15일, 62.04㎡ 면적이 13,700만원에 거래되었습니다. 이는 비교적 낮은 가격으로, 해당 거래의 특이사항 확인이 필요합니다.

- 2024년 4월 22일, 84.78㎡ 면적이 23,000만원에 거래되었습니다.

동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔 거래가는 약 20,972만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 그러나 2025년 9월에 거래된 13,700만원 건은 시세보다 현저히 낮아, 시장 변동성 또는 특정 사안에 따른 가격 조정 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 시설

본건 건물(로얄파빌리온1)은 2019년 10월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 총 10층 건물 중 8층에 위치합니다.

5.2. 주변 생활 편의 시설

주변에 학교(덕계중학교 등) 및 근린상가가 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 차량 이용 시 인근 지역으로의 접근성이 용이하며, 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않으나, 일부 공업 지역 및 창고 시설이 인근에 산재해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 가격 변동성

최근 거래 사례 중 13,700만원이라는 현저히 낮은 가격의 거래가 존재하여, 시장 가격의 급격한 하락 가능성 또는 해당 거래의 특이사항에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 지역 개발 제한

본 토지가 준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 건축 관련 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

임대 관계 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황표에 이선복 씨가 등재되어 있고 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

7. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

- 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

- 양주시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

최근 유사 면적 거래가: 20,972만원 (2024년 7월)

최근 거래가 중 특이 거래가: 13,700만원 (2025년 9월)

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 감정가 및 가장 유사한 면적의 거래가를 기준으로 판단하면 20,000만원 초반대의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 다만, 13,700만원 거래 사례를 감안하여 시장의 불확실성을 고려하면, 본 경매 물건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 205,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

추천 입찰가: 190,000,000원

9. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 오피스텔로, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 매력도가 높은 물건입니다. 다만, 최근 거래 중 현저히 낮은 가격의 사례가 존재하므로, 해당 거래의 배경을 파악하고 입찰 전에 철저한 시세 조사를 진행하는 것이 중요합니다. 현 시세와 감정가를 고려할 때, 190,000,000원 수준의 입찰을 고려해 볼 만합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.