나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72656 [4] 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 8층 805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 ""덕계중학교"" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 중고 규모의 공장, 창고, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 10월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 7층 706호, 8층 801호,802호,805호,806호, 9층 901호, 902호,903호,905호로서 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72656 (4)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 8층 805호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔)

감정가: 207,000,000원

토지면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

토지지분: 29.922612430939232㎡ (약 9.05평)

건물면적: 61.67㎡ (약 18.66평)

건물지분: 61.67㎡ (약 18.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOO (성동신용협동조합)

특이사항: 공동담보

건물 정보: 로얄파빌리온Ⅰ, 2019년 10월 사용승인, 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 8층 805호, 전용면적 61.67㎡.

1.1. 입지조건

위치: 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계중학교" 서측 인근.

주변 환경: 다세대주택, 중소규모 공장, 창고, 근린상가 등이 혼재된 지역.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

도로: 본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 9월 11일 접수된 성동신용협동조합의 근저당 (을6).

말소되는 권리:

* 성동신용협동조합 근저당 (을6)

* 양주시 압류 (갑6)

* 성동신용협동조합 임의경매 (갑7, 본건)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권임. 관련 개요는 부재하여 추가 확인 필요.

임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 덕계동 지역은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 복합 상권임.

오피스텔 용도: 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 1인 가구 또는 소규모 사업체를 대상으로 임대 수요를 기대할 수 있음.

성장 잠재력: 주변의 개발 계획 및 인프라 확충 여부에 따라 상권의 가치가 변동될 수 있음.

1.4. 생활정보

건물 준공: 2019년 10월 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당함.

내부 마감: 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 마감되어 있음.

설비: 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

주변 편의시설: 인근에 덕계중학교가 위치하며, 주변 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교통 편의: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있음.

임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 해결이 중요함. 다만, 인수 보증금이 없어 이 부분의 직접적인 금전적 부담은 없음.

주변 환경: 중소규모 공장, 창고 등과 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 민감한 수요층에게는 호불호가 갈릴 수 있음.

인수 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않아 추가 확인 및 잠재적 분쟁 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 준공된 오피스텔로, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 물건입니다. 주거용으로 활용 가능하며, 주변 환경 및 교통 여건을 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 일부 토지 이용 제한 사항, 주변 공장/창고 혼재, 그리고 말소되지 않는 지상권 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 사용승인으로 관리 용이 및 즉시 활용 가능.

* 명확한 권리 관계: 말소기준 권리 이하 권리들이 소멸되어 인수 부담이 적음 (지상권 제외).

* 토지/건물 일괄 매각: 재산권 행사에 유리.

* 향후 개발 가능성: 양주시의 도시 발전 계획에 따른 수혜 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2024년 7월 26일, 61.67㎡, 209,720,000원

* 2025년 9월 15일 예정, 62.04㎡, 137,000,000원 (향후 거래이며, 낮은 가격대로 이례적일 수 있음)

* 2024년 4월 22일, 84.78㎡, 230,000,000원 (면적 차이 있음)

감정가는 207,000,000원입니다.

가장 직접적인 비교 사례인 2024년 7월 실거래가(약 2억 972만원)가 감정가와 유사한 수준을 보입니다.

인수되는 보증금이 없고 권리관계가 비교적 깨끗한 점, 그리고 동일 면적의 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 형성하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.