나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72656 [7] 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 9층 902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 ""덕계중학교"" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 중고 규모의 공장, 창고, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 10월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 7층 706호, 8층 801호,802호,805호,806호, 9층 901호, 902호,903호,905호로서 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72656 (7)

* 소재지: 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 9층 902호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (2019년 10월 사용승인)

* 총 층수: 10층 중 9층

* 감정가: 207,000,000원

* 토지면적: 22.15㎡ (약 6.70평)

* 건물면적: 61.67㎡ (약 18.66평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성동신용협동조합

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '덕계중학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 중소규모 공장, 창고, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 9월 11일 성동신용협동조합 근저당권 (50,000,000원).

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음).

* 주요 권리 관계:

* 2020년 1월 3일: 홍옥자 소유권보존

* 2020년 9월 11일: 주식회사베스티노 소유권이전

* 2020년 9월 11일: 성동신용협동조합 근저당 (말소기준)

* 2020년 9월 11일: 교보자산신탁주식회사 소유권이전신탁

* 2025년 5월 1일: 양주시 압류 (말소)

* 2025년 7월 2일: 성동신용협동조합 임의경매 개시결정 (말소)

* 등기부채권 총액: 50,000,000원 (성동신용협동조합 근저당 기준).

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025년 1월 10일

* 확정일자: 2025년 7월 24일

* 배당신고일자: 2025년 7월 18일

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔과 함께 중소규모 공장, 창고, 근린상가가 혼재된 복합 상권입니다.

* 오피스텔은 현재 주거용으로 이용 중이며, 월세 600,000원의 임대 수익이 발생하고 있습니다.

* '로얄파빌리온Ⅰ'은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 오피스텔로서의 상품성이 양호합니다.

* 인근에 덕계중학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 덕계중학교 (서측 인근)

* 교통 시설: 인근 노선버스정류장 (대중교통 보통)

* 주변 환경: 다세대주택, 소규모 공장, 창고, 근린상가 혼재.

* 주변 편의시설은 지역 내 편의점, 소매점 등이 있으며, '덕계중학교' 인근으로 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 인근 지역을 조사한 결과, 직접적으로 인접하거나 근거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 임차인이 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물과의 연관성을 추가적으로 확인하여 리스크를 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 로얄파빌리온Ⅰ 오피스텔로, 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

* 9층에 위치하며 전용면적 61.67㎡ (약 18.66평) 규모입니다.

* 권리관계가 비교적 깨끗하고, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경은 주거, 상업, 소규모 공업 시설이 혼재되어 있어 입지 조건은 보통으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공)으로 내부 상태 및 건물 노후도가 양호합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 현재 임대차 계약이 유지되고 있어, 명도 완료 후 바로 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 성장관리권역 등 토지이용계획은 지역 발전 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 207,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적, 2024년 7월 26일): 209,720,000원 (61.67㎡, 7층)

* 시세 분석: 본건과 동일한 면적(61.67㎡)의 최근 실거래가가 2억 972만원으로 감정가(2억 700만원)와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다. 2025년 9월 15일에 13,700만원에 거래된 62.04㎡ 면적의 오피스텔은 특이 거래로 판단되며, 2024년 4월 22일에 2억 3,000만원에 거래된 84.78㎡ 물건은 면적이 상이하여 직접 비교가 어렵습니다.

* 따라서, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

* 경매 시세는 통상 감정가의 80~120% 수준에서 형성되나, 본건의 경우 권리상 문제가 없고 신축 건물임을 고려할 때 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 및 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

* 적정 입찰가 제안: 195,000,000원 (감정가 및 실거래가 수준을 고려하여 경쟁을 고려한 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.