나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72656 [5] 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 8층 806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 ""덕계중학교"" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 중고 규모의 공장, 창고, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 10월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 7층 706호, 8층 801호,802호,805호,806호, 9층 901호, 902호,903호,905호로서 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72656 (5)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 8층 806호

용도: 오피스텔

감정가: 207,000,000원

토지면적: 22.15㎡ (약 6.70평)

건물면적: 61.67㎡ (약 18.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성동신용협동조합 (등기부 요약상)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 중소규모 공장, 창고, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2020년 09월 11일 접수된 성동신용협동조합의 근저당권(금50,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 명시되지 않았습니다.)

* 인수되는 권리: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존(2020-01-03), 소유권 이전(2020-09-11), 소유권 이전 신탁(2020-09-11) 등의 권리가 존재했습니다.

* 근저당권(2020-09-11, 성동신용협동조합, 50,000,000원)은 말소 기준 권리입니다.

* 압류(2025-05-01, 양주시) 및 임의경매 개시결정(2025-07-02, 성동신용협동조합) 등기 기록이 있습니다.

* 등기부채권 총액은 50,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 지역적 특성: 본 물건이 위치한 양주시 덕계동 일대는 다세대주택, 중소규모의 공장, 창고, 근린상가 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 주변 개발 계획: 제공된 정보만으로는 구체적인 개발 계획을 파악하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 편의시설: 인근에 형성된 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "덕계중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 정확한 임대차 관계 및 현황이 미상입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 실제 점유자 파악 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 성장관리권역에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 해당 공동담보 물건의 추가 경매 진행 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 신축(2019년 사용승인) 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 명확한 권리관계를 가지고 있습니다. 감정가는 207,000,000원이며, 최근 유사 면적 물건의 실거래가도 이를 뒷받침하고 있습니다. 다만, 현재 이용 중인 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 진행 시 잠재적 리스크 관리가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 최신 건축물: 2019년 10월 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가가 207,000,000원이며, 유사 면적(61.67㎡)의 최근 실거래가가 2024년 7월 20,972,000원(약 2억 972만원)으로, 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 특별한 인수 부담이 없습니다.

* 주거 및 투자용 잠재력: 오피스텔로서 주거 및 임대 수익용으로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 207,000,000원이며, 가장 유사한 면적(61.67㎡)의 최근 매매 사례는 2024년 7월 26일에 20,972,000원(약 2억 972만원)에 거래되었습니다. 인수되는 임차인 보증금이 없는 점과 신축 건물임을 고려할 때, 현재 시장 가격을 반영하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 208,000,000원 (2억 800만원)

상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.