나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72656 [8] 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 9층 903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 ""덕계중학교"" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 중고 규모의 공장, 창고, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 10월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 7층 706호, 8층 801호,802호,805호,806호, 9층 901호, 902호,903호,905호로서 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 물건은 경기도 양주시 덕계동 690-21에 위치한 로얄파빌리온1 9층 903호 오피스텔입니다.

토지 면적은 22.15㎡(약 6.70평)이며, 건물 면적은 61.67㎡(약 18.66평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 건물 개요

건물명은 로얄파빌리온1이며, 2019년 10월 21일 사용 승인되었습니다.

철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 9층에 해당합니다.

주요 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 공동주택(다세대주택)과 복합 용도로 사용되고 있습니다.

전용 면적은 61.67㎡(약 18.66평)입니다.

1.3. 토지 개요

본건의 토지 면적은 22.15㎡(약 6.70평)입니다.

해당 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

본건의 감정평가액은 207,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 중소규모 공장, 창고, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 11일 접수된 성동신용협동조합의 근저당권(을6, 채권최고액 50,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았으므로, 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-07

* 확정일자: 2024-05-07

* 배당신고일자: 2025-09-01

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 보증금을 주장할 수 없습니다. 임차인의 보증금은 경매 배당을 통해 우선적으로 변제받거나, 배당받지 못할 경우 인수 보증금은 0원이므로 매수인이 인수할 금액은 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 권리 관계가 비교적 명확한 물건으로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 공장, 창고, 근린상가 등이 혼재된 복합 상권입니다. 덕계중학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 및 유동인구 확보가 가능합니다. 다만, 지역 특성상 주거 및 업무 기능 외 산업 시설이 혼재되어 있어 상권의 안정성 및 발전 가능성은 입지별로 다를 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 근린상가가 주변에 분포하고 있으며, 학교(덕계중학교)가 인접해 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔로서 기본적인 주거 및 업무 기능을 수행할 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복합 용도 지역: 주변에 공장, 창고 등이 혼재하여 주거 환경이나 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발이나 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 초기 정보에서 임대 관계가 미상이었으나, 이후 확인된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 명확한 권리 관계: 매각 후 인수되는 권리가 없어 깔끔한 등기 상태를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인의 보증금 미인수로 투자 리스크가 낮습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 소유권을 온전히 확보할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 오피스텔로, 명확한 권리 관계와 대항력 없는 임차인으로 인해 안전한 투자가 가능한 물건입니다. 주변의 복합적인 입지 특성과 토지 이용 계획상의 제약 사항을 고려해야 하지만, 감정가 및 최근 실거래가를 바탕으로 합리적인 가격에 취득한다면 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례 분석 결과, 유사 면적(61.67㎡)의 7층 물건이 2024년 7월 26일에 209,720,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 207,000,000원으로, 최근 거래가와 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다. 9층이라는 점을 고려하면 시세는 207,000,000원에서 215,000,000원 사이로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원에서 215,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 시장 동향을 고려하여 결정하는 것을 권장합니다. 낙찰가를 215,000,000원으로 가정할 경우, 감정가 대비 약 103.86% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.