나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72656 [2] 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 8층 801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 ""덕계중학교"" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 중고 규모의 공장, 창고, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 10월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 7층 706호, 8층 801호,802호,805호,806호, 9층 901호, 902호,903호,905호로서 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72656 (2)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 8층 801호

용도: 오피스텔

감정가: 207,000,000원

토지면적: 15.54㎡ (약 4.70평)

토지지분: 15.542624861878451㎡ (약 4.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 61.67㎡ (약 18.66평)

건물지분: 61.67㎡ (약 18.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOO (성동신용협동조합)

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 중소규모의 공장, 창고, 근린상가 등이 혼재되어 형성된 지대입니다.

건축물 정보:

2019년 10월에 사용승인된 건물이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 10층 건물 내 8층 801호에 해당합니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 시공되었습니다.

토지 현황:

본건이 속한 토지는 4필지로 구성되어 있으며, 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 공히 준공업지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 11일에 접수된 성동신용협동조합의 근저당권(금 50,000,000원)입니다.

인수되는 권리:

등기사항전부증명서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요 - 내용 없음)

임차인 현황:

* 김인성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-13

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 홍옥자 (2020-01-03 접수)

* 소유권이전: 주식회사베스티노 (2020-09-11 접수)

* 근저당권: 성동신용협동조합 (2020-09-11 접수, 금 50,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전신탁: 교보자산신탁주식회사 (2020-09-11 접수)

* 압류: 양주시 (2025-05-01 접수, 말소)

* 임의경매개시결정: 성동신용협동조합 (2025-07-02 접수, 의정부지방법원 2025타경72656)

권리분석 종합:

본건은 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김인성은 대항력이 없으며 보증금 또한 없어 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(61.67㎡)의 오피스텔이 2024년 7월 26일 7층에서 209,720,000원(2억 972만원)에 거래되었습니다.

한편, 2025년 9월 15일에는 유사 면적(62.04㎡)의 오피스텔이 10층에서 137,000,000원(1억 3천 7백만원)에 거래된 사례도 있으나, 이는 본건 감정가 및 다른 유사 면적 거래가와 비교 시 다소 낮은 금액으로 특이 거래일 가능성이 있습니다.

또한, 2024년 4월 22일에는 더 넓은 면적(84.78㎡)의 오피스텔이 10층에서 230,000,000원(2억 3천만원)에 거래되었습니다.

시세 동향:

본건의 감정가는 207,000,000원이며, 최근 유사 면적(61.67㎡)의 거래가(209,720,000원)가 감정가와 비슷한 수준을 형성하고 있습니다. 이는 본건의 시장 가치가 감정평가액 수준에서 안정적으로 유지되고 있음을 시사합니다.

평당가 분석:

본건 감정가 기준 평당가: 약 3,356,413원/㎡ (207,000,000원 / 61.67㎡)

유사 면적(61.67㎡) 최근 거래가 기준 평당가: 약 3,400,616원/㎡ (209,720,000원 / 61.67㎡)

이는 인근 오피스텔 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

교통:

본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

편의시설:

주변에 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 덕계중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

기본 설비:

본건은 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있어 주거 및 업무용으로 이용에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

주변 환경:

본건 주변에 중소규모의 공장 및 창고가 위치하고 있어, 지역 특성상 소음이나 먼지 등의 환경적 요인이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획:

준공업지역에 속해 있어 향후 개발 방향에 따라 주변 환경 변화 가능성이 있으며, 각종 법적 제한 사항(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)이 존재하나, 오피스텔 이용에 직접적인 제약을 가할 수준은 아닌 것으로 판단됩니다.

임차인 관련:

임차인 김인성은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 법적, 금전적 인수 부담은 없습니다. 다만, 모든 임차인과의 관계는 명확히 정리하고 입주하는 것이 안전합니다.

7. 종합 의견

본건 로얄파빌리온1 오피스텔은 2019년에 준공된 신축급 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 경기도 양주시 덕계동의 준공업지역에 위치하며, 주변에 주거시설과 상업시설, 교육시설(덕계중학교)이 혼재되어 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다. 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 수준의 시세가 안정적으로 형성되어 있으며, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2019년)를 가진 오피스텔로서 희소성이 있습니다.

* 인근 시세 및 감정가가 안정적으로 형성되어 있어 시세 하락의 위험이 적습니다.

* 전월세 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 투자금 부담이 적습니다.

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 207,000,000원입니다.

유사 면적(61.67㎡)의 최근 거래 사례가 209,720,000원(2024년 7월)이며, 이는 본건 감정가와 유사한 수준입니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가 및 최근 시세를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

경쟁 상황 및 현장 방문 시 확인되는 물건 상태, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 205,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.