나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72656 [9] 경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 9층 905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 ""덕계중학교"" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 중고 규모의 공장, 창고, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 10월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 7층 706호, 8층 801호,802호,805호,806호, 9층 901호, 902호,903호,905호로서 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2025타경72656 (9)

소재지

경기도 양주시 덕계동 690-21 로얄파빌리온1 9층 905호

용도

오피스텔

감정가

207,000,000원

토지면적

22. 15㎡ (약 6.7평)

토지 지분

22. 1513㎡ (약 6.7평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

61. 67㎡ (약 18.7평)

건물 지분

61. 67㎡ (약 18.7평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

성동신용협동조합 (등기부상 성동신용협동조합의 근저당 및 임의경매로 확인됨)

특이사항

공동담보

주의사항

(제공된 정보 내 명시된 주의사항 없음)

특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 중소규모의 공장, 창고, 근린상가 등으로 형성되어 있어 주거와 상업, 일부 공업 시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

2019년 10월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 10층 건물 내 9층 905호입니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다. 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 내 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 4필지가 일단으로 평탄한 부정형 토지이며, 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지 이용계획

본건 토지는 공히 준공업지역에 속합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 물환경보전법에 따른 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 장희준 (이름은 장 으로 마스킹 처리)

보증금: 15,000,000원

차임: 550,000원

전입일자/확정일자: 2024년 9월 12일

배당신고일자: 2025년 7월 23일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본건에는 임차인 장희준이 존재하나, 대항력이 없으며 보증금 15,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 9월 11일 접수된 성동신용협동조합의 근저당권 (채권액 50,000,000원)입니다.

이 외 소유권보존, 소유권이전, 소유권이전신탁, 압류(양주시, 말소됨) 등 다수의 권리가 존재하나, 경매를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 50,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있습니다. 이는 해당 권리가 낙찰 후에도 존속함을 의미하므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 건물 현황

본건이 위치한 덕계동 일대는 주거용 오피스텔 및 다세대주택 외에도 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 다만, 중소규모 공장 및 창고가 혼재하는 지역 특성상, 주변 환경이 완전히 주거 친화적이지 않을 수 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(61.67㎡)의 로얄파빌리온Ⅰ 오피스텔은 2024년 7월 26일에 209,720,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(207,000,000원)와 유사한 수준입니다.

다른 거래 사례로는 2024년 4월 22일에 84.78㎡(약 25.6평) 면적이 230,000,000원에 거래되었으며, 2025년 9월 15일에 62.04㎡(약 18.8평) 면적이 137,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 후자의 거래는 유사 면적의 다른 거래가 대비 현저히 낮은 가격으로, 특이 거래이거나 추가 확인이 필요한 사항입니다.

전반적으로 본건과 유사한 면적대의 오피스텔은 2억원 내외의 시세를 형성하고 있는 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건 인근에 덕계중학교가 소재하고 있으며, 근린상가가 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주거용 오피스텔로서 기본적인 주거 생활이 가능하며, 건물 자체에 승강기, 난방 등 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 주변 환경 관련

본건이 준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 포함되어 있어, 주변의 공장 및 창고 활동으로 인한 소음, 냄새 등 환경적 요인이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 성장관리권역에 포함되어 향후 개발 제한이나 규제가 적용될 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급된 점은 해당 권리가 낙찰 이후에도 존속하며 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 지상권의 내용과 영향력을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 2019년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 주거용으로 활용되고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 또한, 말소기준권리 이하 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이어서 깨끗한 권리 승계가 가능합니다.

최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때, 적정 수준의 투자가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 준공업지역 및 인근 공장·창고 존재, 소멸되지 않는 지상권 등은 잠재적 리스크로 충분히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인에게 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 명확합니다.

* 안정적인 주거 수요: 덕계동 지역 특성상 주거용 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 양호한 입지: 덕계중학교 인근이며, 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 207,000,000원이며, 가장 유사한 면적(61.67㎡)의 최근 실거래가는 2024년 7월 209,720,000원입니다. 해당 물건은 권리 인수 부담이 없고 건물이 양호한 상태임을 고려할 때, 감정가 또는 최근 실거래가 수준에서 경쟁이 예상됩니다.

하지만 주변의 잠재적 리스크(준공업지역, 공장·창고 혼재, 소멸되지 않는 지상권)를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 205,000,000원에서 215,000,000원 사이로 제안합니다.

경쟁 상황 및 본건의 권리관계를 재확인한 후, 최적의 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.