나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경92 [2] 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 2층265호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직감 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정1동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 아파트 단지, 업무시설, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 지하철 1호선 "덕정역"이 소재하며, 인근에 노상 버스정류장이 소재하여 노선 및 배차간격 등으로 보아 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

2022년 07월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 5층 건물 내 제2층 제244호 및 제265호로서, 외 벽 : 커튼월 및 복합 판넬 마감 등, 내 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등(탐문), 바 닥 : 모르타르 위 페인팅 마감 및 일부 타일깔기 마감 등(탐문), 창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

도시형공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 시스템 냉·난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공장, 오피스, 근린생활시설의 복합 이용 시설로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 북동측, 남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경92 (2)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 2층265호

용도: 지식산업센터

감정가: 275,000,000원

토지면적: 27.75㎡ (약 8.4평)

토지지분: 27.7514㎡ (약 8.4평)

건물면적: 67.24㎡ (약 20.3평)

건물지분: 67.2412㎡ (약 20.3평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프케이2603유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

건물정보:

* 건물명: 양주옥정 듀클래스Ⅰ

* 사용승인일: 2022년 07월 27일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 5층 (해당 물건은 2층)

* 총 연면적: 75,816.9052㎡

* 주용도: 공장 (지식산업센터, 도시형공장), 제1,2종 근린생활시설, 업무시설

2. 입지조건

* 위치: 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정1동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 지하철 1호선 "덕정역"이 근거리에 소재합니다. 또한 인근에 노상 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지: 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지입니다.

* 도로: 본건 건물 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 국민은행 근저당 (2022-09-14 접수, 채권최고액 544,800,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소

* 을1: 근저당 (국민은행) - 말소기준권리

* 갑3: 소유권이전 (김보람, 협의분할에 의한 상속)

* 갑4: 임의경매 (에프케이2603유동화전문유한회사)

* 채권 총액: 544,800,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 지역: 대규모 아파트 단지와 함께 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 자리한 복합 상업/업무 지구입니다.

* 건물 이용 현황: 현재 도시형공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지 이용상태 또한 공장, 오피스, 근린생활시설 복합 이용으로 계획되어 있습니다.

* 시장 동향: 양주 옥정 신도시의 지식산업센터는 과거 분양 경쟁이 치열했으나, 최근 공급 과잉 및 공실 문제로 인해 어려움을 겪는 단지들이 있습니다. 하지만 양주옥정 듀클래스1차는 비교적 양호한 공실률(31%)을 보이고 있다는 분석도 있습니다. 인근에 교통 호재(GTX-C노선, 지하철 7호선 연장)가 예정되어 있어 향후 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 행정: "옥정1동행정복지센터"가 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 1호선 "덕정역" 이용이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 수도권 제2외곽순환도로, 서울-세종 고속도로 등 교통망 개선 계획이 있어 지역 접근성 향상이 예상됩니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 구체적인 대형마트, 병원 등의 입점 현황은 추가 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교 및 중학교가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

* 지식산업센터 시장 침체 가능성: 최근 수도권 일부 지역에서 지식산업센터 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 및 가격 하락 문제가 대두되고 있습니다. 본 물건 또한 이러한 시장 환경의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 사항: 해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다수의 도시계획 및 법적 규제가 적용되고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 대상 물건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 양주옥정듀클래스1 지식산업센터 내 2층 265호로서, 2022년 7월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확하며, 감정가는 2억 7,500만원입니다. 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 입지적으로는 옥정지구 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되며, 교통망 확충 호재도 다수 예정되어 있습니다. 다만, 지식산업센터 시장의 전반적인 침체 가능성과 임대차 관계 미상인 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 옥정지구 개발 잠재력: 양주 옥정지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 인프라 확충 및 상권 활성화를 통해 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 지식산업센터는 아파트 등 주거용 부동산에 비해 규제가 덜하고, 기업체가 장기간 임차하는 경향이 있어 안정적인 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

* 교통 호재: GTX-C노선 및 지하철 7호선 연장 등 교통망 개선 사업은 향후 물건지의 접근성을 크게 향상시켜 임대 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확하고, 토지 사용에 따른 분쟁 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 275,000,000원

* 인수 보증금: 0원

현재 지식산업센터 시장의 전반적인 침체 상황과 공실률 증가 추세를 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다. 또한, 해당 물건지의 현재 임대 현황, 공실률, 유사 물건의 실제 거래 사례 및 임대 시세 등을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 본 물건지 주변의 유사 지식산업센터의 경우, 분양가 대비 마피(마이너스 프리미엄) 거래가 이루어지는 사례도 있습니다. 따라서, 감정가 대비 70~90% 수준에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 구체적인 산출을 위해서는 현장 조사를 통한 최신 시장 동향 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.