나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [37] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층리빙관3층366호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (37)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층리빙관3층366호

용도: 판매시설

감정가: 81,000,000원

토지면적: 5.49㎡ (약 1.66평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 양재IC와 인접해 있어 경부고속도로 접근성이 양호하며, 강남대로, 양재대로 등 주요 간선도로망과의 연계성이 우수합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개 호수로 구성되어 있습니다. 외벽은 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일, 페인트 등으로 마감되었습니다. 창호는 강화유리 및 알루미늄 샷시창으로 마감되어 있습니다.

이용상태

본건 호수(366호)는 공급면적 36.4m²(11평) 및 전용면적 35.81㎡(10.8평)으로, 3층에 위치한 판매 및 영업시설로 이용 중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체적으로 부정형이며, 판매 및 영업시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지, 자세한 사항은 도시계획과 별도 확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> 및 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2009년 12월 4일 접수된 중소기업은행 근저당권(을3)입니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있거나 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

- 임차인: A 사무실

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약

- 소유권보존: 주식회사인평 (2005-03-02)

- 근저당권: 중소기업은행 (11,520,000,000원, 2009-12-04, 말소기준권리)

- 근저당권: 주식회사대우건설 (3,120,000,000원, 2016-06-13, 말소)

- 가압류: 서울보증보험 (3,000,000,000원, 2017-05-31, 말소)

- 압류: 서초구(서울특별시) (2022-10-28, 말소)

- 가압류: 하나캐피탈 (1,000,000,000원, 2023-04-26, 말소)

- 가압류: 주식회사양재하이브랜드 (1,452,772,417원, 2023-09-26, 말소)

- 임의경매: 중소기업은행 (5,143,266,918원, 2023-10-13, 말소)

등기부채권 총액: 20,092,772,417원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 하이브랜드 빌딩은 서울의 관문에 위치한 대형 복합 상업 및 업무 시설입니다. 주변에는 현대자동차, 기아자동차 빌딩, 코스트코 양재점, 서울특별시보건환경연구원 등이 자리하고 있어 유동인구와 접근성이 높은 지역입니다. 복합 용도로 설계된 건물로, 상업시설과 업무시설이 함께 운영되고 있습니다. 특히, 양재IC와의 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 이는 물류 및 비즈니스 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

* 코스트코(양재점): 대형 할인매장으로 쇼핑 편의성이 높습니다.

* 양재시민의숲: 녹지 공간으로 휴식 및 여가 활동이 가능합니다.

* 더케이호텔서울: 다양한 편의시설 및 숙박 시설 이용이 가능합니다.

* 서울특별시보건환경연구원: 공공기관 접근성이 있습니다.

대중교통

* 지하철: 신분당선 양재시민의숲역 이용 가능 (도보 약 15분)

* 버스: 다수의 시내버스 노선 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 해당 물건은 유동화 및 공동담보로 진행되어 권리 분석 시 복잡성이 있을 수 있으나, 본 건의 경우 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 공실 및 임대 현황 불확실성: 현황 일부 임대 및 일부 공실로 파악되었으나, 세부 임대차 내역은 미상입니다. A 사무실 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 물건명세서 작성일: 물건명세서의 작성일이 2026년 8월 31일로 미래 시점인 점은 특이사항입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권에 대한 개요가 명시되었으나, 구체적인 내용이 기재되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서초구 양재동에 위치한 하이브랜드 건물의 판매시설입니다. 역세권과는 다소 거리가 있으나, 강남권 접근성이 뛰어나고 주요 도로와의 연계성이 우수하여 물류 및 비즈니스에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 대형 복합 시설로서 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 실제 임대 현황 및 공실 여부에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양재권역 개발 호재: 양재택지구단위계획, 경부고속도로 지하화 등 주변 개발 사업 예정으로 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 우수한 접근성: 서울의 관문이라 할 수 있는 양재IC 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 대형 복합 시설: 코스트코, 호텔 등 다양한 편의시설과 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 넓은 면적: 10.46㎡ (약 3.16평)의 건물 면적은 소형 상가 및 사무실로 활용하기에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

본 물건은 임차인 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 물건의 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 상담을 권장합니다.

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