나이스옥션 법원경매 천안 2025타경847 [5] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층517호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정공원' 동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난한 편임.

교통상황

본건 건물 지하층에 주차장이 구비되어 있고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층으로 (사용승인일: 2017.09.29) 외벽 : 석재붙임, 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 강화마루, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 기호(1~5) 각 호별로 '도시형생활주택(원룸형/ 방1,주방,욕실 등)' 으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스공급설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 '주상용부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물단지 북측으로 왕복4차선 시내간선도로, 남측으로 일방통행로를 이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육 제한구역(타법에의한전부제한구역).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 천안지원 2025타경847 (5) 부동산 임의경매 사건에 대한 정보를 종합하여 작성되었습니다.

* 사건번호: 천안지원 2025타경847 (5)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층517호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 100,000,000원

* 토지면적: 5.27㎡ (약 1.59평)

* 건물면적: 31.41㎡ (약 9.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정공원' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성된 상업지대입니다. 제반 여건 및 접근성은 무난한 편입니다.

* 교통상황

건물 지하층에 주차장이 마련되어 있으며, 인근 시내 간선도로상 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물로, 2017년 9월 29일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일, 창호는 샤시창호로 마감되어 있습니다.

* 이용상태

본건은 '도시형생활주택(원룸형/ 방1, 주방, 욕실 등)'으로 이용 중입니다.

* 설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 평지로서 '주상용부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 북측 왕복 4차선 시내 간선도로 및 남측 일방통행로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약

* 말소기준권리: 수협은행 근저당권 (접수일자: 2018-05-11, 채권액: 105,600,000원)

* 등기부 채권 총액 (임의경매개시결정 기준): 461,560,080원 (수협은행)

* 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리인 수협은행의 근저당권 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (임의경매 포함)

* 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 특이사항

집합건물 등기부 요약 상 소유권이전 1번 신탁등기말소가 확인되며, 이는 매매 신탁재산의 처분과 관련된 것으로 보입니다. (권리자: 김필희)

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건은 상업지대에 위치하며, 주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 동향

비슷한 시기(2016년)에 건축된 '클릭하우스'(전용 59.89㎡) 연립주택이 2026년 4월 1일 147,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 2,454,499원의 시세입니다.

본건(모아엘가워너비, 2017년 건축, 전용 31.41㎡)의 감정가는 100,000,000원으로, 제곱미터당 약 3,183,699원에 해당합니다. 비교 사례 대비 본건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

본건 소재지 인근은 '성정공원'이 위치하며, 상업지대로서 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재하고 있습니다. 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 주변 편의시설

대중교통 이용이 편리한 편이며, 주거 및 상업시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황

임차인 송영란 씨가 거주 중이며, 보증금 40,000,000원, 차임 150,000원입니다. 전입일자는 2018-08-06, 확정일자는 2020-06-22입니다.

하지만, 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다. 그럼에도 불구하고, 임차인 관련 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 감정가 대비 시세

유사 비교 물건의 최근 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가가 현재 시세보다 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2017년)에 가까운 도시형생활주택으로, 천안시 서북구의 상업지대에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 현재 감정가가 최근 유사 물건 거래 사례 대비 다소 높게 형성되어 있어, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2017년 준공) 도시형생활주택으로 비교적 양호한 상품성을 갖추고 있습니다.

* 상업지대에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건 거래 사례(클릭하우스, 59.89㎡, 147,000,000원)를 고려할 때, 제곱미터당 약 2,450,000원의 시세로 산정 시 본건(31.41㎡)의 시장 가치는 약 77,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가 100,000,000원을 기준으로 하되, 시장 시세 및 경매 낙찰 동향을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 80%~90% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 85,000,000원 수준으로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.