나이스옥션 법원경매 천안 2025타경847 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정공원' 동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난한 편임.

교통상황

본건 건물 지하층에 주차장이 구비되어 있고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층으로 (사용승인일: 2017.09.29) 외벽 : 석재붙임, 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 강화마루, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 기호(1~5) 각 호별로 '도시형생활주택(원룸형/ 방1,주방,욕실 등)' 으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스공급설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 '주상용부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물단지 북측으로 왕복4차선 시내간선도로, 남측으로 일방통행로를 이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육 제한구역(타법에의한전부제한구역).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경847 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 5.27㎡ (약 1.59평)

건물면적: 31.41㎡ (약 9.50평)

건축년도: 2017년 09월 29일

건물총층수: 12층 (본건 5층)

건축구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치한 '모아엘가워너비' 아파트 내 5층 504호입니다. '성정공원' 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변 지역은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼합된 상업지대입니다. 접근성 및 주변 환경은 전반적으로 양호한 편입니다. 건물 지하층에 주차장이 마련되어 있으며, 인근 시내 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 왕복 4차선 도로, 남측으로는 일방통행로를 통해 접근 가능하여 도로 여건 또한 무난합니다.

1.2. 권리분석

본건은 수협은행의 근저당권(2018.05.11. 접수, 105,600,000원)을 말소기준권리로 하여 진행되는 임의경매입니다. 등기부등본상 소유권이전(신탁등기말소) 내역과 근저당권, 그리고 수협은행의 임의경매개시결정(2025.12.16. 접수, 461,560,080원)이 확인됩니다. 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 김명진 씨가 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 350,000원에 2025년 4월 7일 전입, 2025년 4월 15일 확정일자를 받았습니다. 하지만 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성정동 일대는 천안시의 주요 상업지역 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집해 있어 풍부한 생활 편의성을 제공합니다. 특히 '성정공원'이 인접해 있어 주거 환경과 함께 여가 활동을 누릴 수 있는 이점이 있습니다. 상권 내 유동인구가 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 도시형생활주택으로, 1개의 방, 주방, 욕실 등으로 구성된 원룸형으로 이용 중입니다. 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 공급 설비, 난방 설비, 소화전 및 화재탐지 설비, 지하 주차장 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 주변에는 편의점, 카페, 코인빨래방 등 다양한 생활 편의 시설이 입점해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 도심지 내 주거/상업 지역에 해당되어 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다. 또한, 관련 뉴스 검색 결과, 천안시에서 대체 소각시설 건립이 추진되고 있으나, 해당 부지가 본건과 직접적인 관련이 없어 부동산 가치에 미치는 부정적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 명시되어 있어 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 성정동의 상업지구 내에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 도시형생활주택입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 및 임대 수익 측면에서 잠재력이 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심 상업지구 내 위치하여 임대 수요가 풍부합니다.

* 2017년에 준공된 비교적 신축 건물로 유지보수 부담이 적습니다.

* '성정공원'이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없어 명도 용이성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 '클릭하우스'(2016년 건축, 59.89㎡, 2026년 4월 14,700만원 거래)의 평당 거래가격을 기준으로 산정하면, 본건(31.41㎡)의 시장가치는 약 77,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 감정가는 100,000,000원으로 책정되어 있습니다. 현 시세와 감정가의 차이를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 85,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.