나이스옥션 법원경매 천안 2025타경847 [3] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정공원' 동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난한 편임.

교통상황

본건 건물 지하층에 주차장이 구비되어 있고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층으로 (사용승인일: 2017.09.29) 외벽 : 석재붙임, 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 강화마루, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 기호(1~5) 각 호별로 '도시형생활주택(원룸형/ 방1,주방,욕실 등)' 으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스공급설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 '주상용부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물단지 북측으로 왕복4차선 시내간선도로, 남측으로 일방통행로를 이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육 제한구역(타법에의한전부제한구역).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건의 소재지 및 현황

2.1. 사건번호

천안지원 2025타경847 (3)

2.2. 소재지

충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층505호

2.3. 용도

도시형생활주택 (원룸형)

2.4. 감정가

100,000,000원

2.5. 면적

토지 면적: 5.27㎡ (약 1.59평)

건물 면적: 31.41㎡ (약 9.50평) - 전용면적

2.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

수OOO (수협은행)

2.9. 건축물 현황

본건은 2017년 9월 29일 사용승인된 모아엘가워너비 건물 내 5층 505호이며, 해당 건물은 총 12층 규모입니다.

3. 입지 조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정공원' 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.

3.2. 교통 상황

건물 지하 주차장이 구비되어 있으며, 인근 시내 간선도로 상에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 북측 왕복 4차선 도로와 남측 일방통행로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 무난합니다.

3.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2018년 5월 11일에 접수된 수협은행 근저당권(105,600,000원)입니다 [].

임의경매 신청 채권자는 수협은행이며, 2025년 12월 16일에 461,560,080원으로 경매개시결정등기되었습니다 [].

등기부채권 총액은 105,600,000원입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 관련 사항도 해당사항 없습니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대관계가 미상이나 인수되는 보증금이 없으므로, 명도 시 점유자 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 시세 분석

본건(모아엘가워너비, 2017년식, 31.41㎡)의 감정가는 100,000,000원입니다. 이는 제곱미터당 약 31.8만원 수준입니다.

최근 거래된 주변 유사 건물들의 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 클릭하우스(연립, 2016년식, 59.89㎡): 2026년 4월 14,700만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 24.5만원 수준입니다.

* 성정빌라(다세대, 1995년식, 32.865㎡): 2026년 7월 5,100만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 15.5만원 수준입니다.

* 중앙빌라(다세대, 1990년식, 36.765㎡): 2026년 7월 2,300만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 6.2만원 수준입니다.

5.2. 시세 분석 의견

본건의 감정가(제곱미터당 약 31.8만원)는 가장 최근 거래된 유사 연식의 '클릭하우스'(제곱미터당 약 24.5만원) 대비 다소 높은 편으로 판단됩니다. 이는 본 건물의 개별적인 장점 또는 감정평가 시점의 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다. 상대적으로 연식이 오래된 다세대 주택들과는 시세 차이가 크게 나타납니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

본건은 '성정공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변에 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교통 시설

시내 간선도로에 인접해 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6.3. 주거 환경

도시형생활주택으로 원룸 형태이며, 방 1개, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2017년 9월 29일에 사용승인되었습니다. 급배수, 위생, 승강기, 도시가스, 난방, 소화전 및 화재탐지 설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 진행 시 점유자에 대한 확인 및 협의 과정이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

7.2. 감정가와 시세 비교

본건의 감정가가 최근 유사 연식 건물 실거래가 대비 제곱미터당 가격이 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 가격 검토가 필요합니다.

7.3. 과거 분양 관련 이슈 (참고)

과거 본 건물 복합시설 분양 과정에서 사기 분양 의혹이 제기된 사례가 있음을 참고자료에서 확인했습니다. 이는 현재 경매 물건의 권리 관계에는 직접적인 영향이 없으나, 투자 결정 시 참고사항이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 천안시 서북구 성정동의 상업지구 내에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 임대 관계가 미상인 점과 감정가가 최근 시장 시세 대비 높은 편이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 준신축 건물: 2017년식으로 연식이 짧아 내부 상태 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 편리한 입지: 상업지구 내에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 법적 부담이 없습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가와 주변 실거래가 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

최근 거래된 유사 연식 건물(클릭하우스, 59.89㎡)의 제곱미터당 가격(약 24.5만원)을 기준으로 본건(31.41㎡)의 시장 가치를 추정하면 약 77,000,000원 수준으로 예상됩니다.

따라서, 감정가보다 낮은 범위에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원.

본 범위는 경쟁 입찰 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.