나이스옥션 법원경매 천안 2025타경798 [2] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층976호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 "탕정온샘도서관" 북서측 인근에 위치하는 "유니콘101 제1동 제2층 제246호 제247호 및 제9층 제976호 이며, 주위 인근은 아산플레이시티2 일반산업단지 인근으로 대규모의 아파트단지, 신축중인 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통인 편임.

교통상황

차량출입 용이하고 지하주차장설비되어 있으며 인도에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제2층 제246호,제247호, 제9층 제976호로 (사용승인일 2022.12.29) 외벽 : 강화유리 마감 내벽 : 시멘몰탈위 페인트 및 인테리어 등 마감 창호 : 알미늄샤시에 페어글라스 등 임.

이용상태

기호 가,나 : 사무실 (정&정 보험 연구소) 기호 다 : 공장지원시설

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기 설비, 시스템 냉난방설비, 소화전설비 및 지하주차장 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕35)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 공장지원시설로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 천안지원 2025타경798 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행으로 추정됨)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층976호

* 용도: 공장 (공장지원시설로 이용 중)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 요약

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 10.41㎡ (약 3.15평)

* 건물면적: 31.36㎡ (약 9.49평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 9층 976호

* 사용승인일: 2022년 12월 29일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 "탕정온샘도서관" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아산플레이시티2 일반산업단지 인근으로 대규모 아파트단지, 신축 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 본 건물은 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

* 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 출입이 용이하며 지하 주차 시설이 완비되어 있습니다.

* 인도에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 천안~당진간 고속도로 및 43번국도 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로

* 본건 북측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 3월 23일 접수된 국민은행 근저당권 (120,000,000원).

* 이후 접수된 권리: 현대카드 가압류 (12,255,243원), 국민은행 임의경매 (633,362,399원) 등 다수.

* 총 등기부채권액: 132,255,243원.

3.2. 인수되는 권리

* 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 다만, '이용상태'에 사무실(정&정 보험 연구소) 및 공장지원시설로 이용 중인 점이 기재되어 있으나, 구체적인 임대차 관계 및 보증금/차임은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 건물은 아산탕정 택지개발지구에 위치하며, 산업단지, 주거단지, 상업시설이 복합적으로 분포하는 개발 진행 중인 지역입니다.

* 지식산업센터 부지로 이용되고 있으며, 신축 건물들이 밀집한 지역입니다.

* 삼성디스플레이 투자가 예정된 지역 인근에 위치합니다.

4.2. 용도 적합성

* 건물의 사용승인일이 2022년으로 매우 짧아 현대적인 설비와 공간 활용이 가능합니다.

* 공장지원시설 및 사무실 용도로 활용 가능하며, 지역 내 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 주변에 카페, 레스토랑, 헬스장 등 근린생활시설이 설계되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 시설

* 인근에 "탕정온샘도서관"이 소재하여 문화생활 및 학습 공간 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

* 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류, 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

* 본 물건이 위치한 지식산업센터 일부 건물에서 교통유발부담금이 부과된 사례가 있으며, 일부 공실률이 높은 점은 고려해야 합니다.

* 해당 지역의 개발 계획 및 관련 법규를 재확인할 필요가 있습니다.

* 검색 결과, 주변에 유해 시설(혐오시설)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6.2. 건물 현황

* 건물 사용승인일이 2022년으로 신축 건물에 해당하여 노후화 관련 리스크는 낮습니다.

6.3. 시장 변동성

* 부동산 시장 경기 변동에 따른 임대료 및 매매 가격 변동 가능성이 있습니다.

* 지식산업센터의 높은 공실률(최근 일부 건물 입주율 75% 수준, 다른 건물 입주율 48.2% 이하) 및 시행사의 분양가 할인 사례는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 지역 산업 동향 및 공실률 변화 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 아산시 탕정면의 신축 지식산업센터 내 공장지원시설(사무실)로, 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 산업단지 인근에 위치하여 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상되며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지는 적어 보입니다.

* 다만, 일부 지식산업센터의 높은 공실률과 교통유발부담금 부과 사례 등을 고려할 때, 투자 가치 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 유지보수 비용 절감 및 즉시 사용 가능합니다.

* 아산시 탕정면의 성장 잠재력이 높은 지역 내 위치하며, 삼성디스플레이 투자 등의 호재가 있습니다.

* 다수의 권리가 경매로 소멸되어 권리 관계가 깔끔합니다.

* 공장지원시설 및 사무실 용도로 다양한 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 136,000,000원입니다.

* 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 해당 물건이 속한 지식산업센터의 낮은 입주율 및 분양가 할인 사례 등을 고려할 때, 현장 조사 및 심층적인 시장 분석을 통해 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.