나이스옥션 법원경매 천안 2025타경847 [4] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층513호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정공원' 동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난한 편임.

교통상황

본건 건물 지하층에 주차장이 구비되어 있고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층으로 (사용승인일: 2017.09.29) 외벽 : 석재붙임, 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 강화마루, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 기호(1~5) 각 호별로 '도시형생활주택(원룸형/ 방1,주방,욕실 등)' 으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스공급설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 '주상용부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물단지 북측으로 왕복4차선 시내간선도로, 남측으로 일방통행로를 이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육 제한구역(타법에의한전부제한구역).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 개요

* 사건번호: 천안지원 2025타경847 (4)

* 물건종류: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 100,000,000원

* 매각구분: 토지/건물 일괄 매각 (부동산 임의경매)

* 소재지 정보

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층513호

* 건축물 용도: 도시형생활주택

* 건물 정보

* 건물면적: 31.41㎡ (약 9.50평)

* 건물 지분: 31.414㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 (2017년 9월 29일 사용승인)

* 전유부분: 5층 513호 (방 1, 주방, 욕실 등 원룸형)

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장 등

* 토지 정보

* 토지면적: 5.27㎡ (약 1.59평)

* 토지 지분: 5.2733㎡

* 토지 이용 현황: '주상용부지'로 이용 중

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정공원' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.

* 접근성 및 주변 환경 측면에서 제반 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황

* 건물 지하에 주차장이 구비되어 있습니다.

* 인근 시내간선도로상에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

* 북측으로 왕복 4차선 시내간선도로, 남측으로 일방통행로를 통해 접근 가능합니다.

* 도로 폭 및 계통, 연속성 등 도로 여건은 무난합니다.

* 주변 시설

* 본건 북측 인근에 '성정공원'이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 상업지대에 위치하여 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등을 이용하기 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 을1 근저당 (수협은행, 105,600,000원)으로, 접수일자는 2018년 5월 11일입니다. 이는 매각으로 소멸될 권리입니다.

* 인수되는 권리

* 제시된 권리 분석 및 등기부요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2018-05-11), 을1 근저당 (수협은행, 105,600,000원, 말소기준권리, 2018-05-11), 갑4 임의경매 (수협은행, 461,560,080원, 말소, 2025-12-16) 사항이 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 105,600,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

* 지역 특성

* 본건이 위치한 성정동 일대는 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

* 주변 상업 시설

* 다양한 소매점, 음식점, 서비스업 시설 등이 주변에 밀집되어 있어 유동 인구 및 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

* 내부: 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스, 난방, 소화전, 화재탐지 설비, 지하주차장 등 현대적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 외부: 인근에 '성정공원'이 있어 휴식 및 여가 활동에 용이합니다.

* 주변 시설

* 도시형생활주택이므로, 주변 상업시설 및 교통 편의성이 주요 생활 정보로 간주됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리상 리스크

* 등기부상의 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정으로, 권리상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 관련 리스크

* 임차인 이 씨는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 임대차 관련 인수 리스크는 없습니다.

* 법규 및 이용 제한

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당합니다.

* 접합 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

* 기타 제한: 가축사육 제한구역(타법에의한전부제한구역)에 포함되나, 도시형생활주택 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 물건 요약

* 본건은 천안시 서북구 성정동에 위치한 모아엘가워너비 아파트 단지 내 도시형생활주택으로, 2017년 준공된 신축급 건물입니다.

* 12층 건물 중 5층에 위치한 전용면적 약 9.50평의 원룸형 주택입니다.

* 성정공원 인근의 상업지대에 위치하여 입지 조건 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 종합 평가

* 전반적으로 권리 관계가 명확하고 임차인 문제가 없어 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물이라는 점과 상업지대라는 입지적 장점을 고려할 때, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

* 다만, 감정가(1억원) 대비 최근 유사 조건의 매매 사례(약 7,700만원 수준)와의 차이가 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2017년 준공된 현대적인 건물 상태

* 성정공원 인근, 상업지대라는 우수한 입지

* 권리관계 명확 및 임차인 인수 부담 없음

* 다양한 편의시설 및 교통 환경

* 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 100,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 유사한 조건의 '클릭하우스'(2016년식, 59.89㎡)가 2026년 4월 147,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 환산한 평당가는 약 8,166,666원이며, 본건(약 9.50평)의 시장 가치는 약 77,160,000원으로 추산됩니다.

* 다른 사례인 '성정빌라'(1995년식, 32.865㎡)는 2026년 7월 51,000,000원에 거래되어, 연식 및 건물의 차이에 따른 가격 격차가 큰 것을 확인할 수 있습니다.

* 제시된 감정가와 시세 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 무리한 경쟁보다는 시세에 부합하는 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 이에, 85,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 입찰가는 시장 가치와 감정가 사이에서 보수적으로 산정한 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 추가로 확인하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

* 본 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 반영하여 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.