나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12640 [1] 충청남도 천안시 성거읍 신월리 2-26 천안삼환나우빌 103동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 신월리 소재 '서북구청' 남동측 인근에 위치하는 천안삼환나우빌(총10개동 910세대) 103동 8층 805호로서, 주변은 아파트단지, 학교, 관공 서 및 아파트 주변 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트조 평슬래브위경량철골트러스지붕 15층 건물중 8층 805호 (사용승인일 : 2005.11.30) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트[건축물현황도 기준(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)]임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비, 출입문 통제설비, 지하주차장, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지로서, 대체로 장방형의 평탄한 토지이며, 기준시점 현재, 아파트(천안삼환나우 빌)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측, 서측 및 남측 등으로 포장된 중로 및 소로 등에 접하고 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단지내의 주차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

(천안시 서북구 성거읍 신월리 2-26) 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성거코스미온아파트), 소로 1류(폭 10m~12m)(소로1-성거234)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-44)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-45)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2023-08-01)(중로3-43)(접합) 가축사육제 한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소 망초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역(3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> (천안시 서북구 직산읍 삼은리 460-1) 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성거코스미 온아파트), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-성거234)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2023-08-01) (중로3-43)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시기 바람.

물건 비고

- 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12640 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 성거읍 신월리 2-26 천안삼환나우빌 103동 8층 805호

* 용도: 아파트

* 감정가: 230,000,000원

* 토지면적: 41.12㎡ (약 12.44평)

* 건물면적 (전용면적): 84.91㎡ (약 25.69평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되지 않았습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 2005년 11월 30일

* 단지정보: 총 10개동 910세대

* 본건 층수: 8층 (전체 15층 중)

* 총 주차대수: 375대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 신월리에 위치하며, '서북구청' 남동측 인근에 자리잡고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 관공서 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대입니다.

* 교통상황:

차량 접근 및 주정차가 용이합니다.

북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태:

북측, 동측, 서측, 남측 등 사방으로 포장된 중로 및 소로에 접하고 있습니다.

인접지와 연계된 도로 및 단지 내 진입도로, 주차 시설은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 19일자 한국주택금융공사 근저당권.

* 본건 경매로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 등기부채권액: 202,484,276원.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다.

해당 임차인에 대한 보증금 및 차임 등 구체적인 정보가 확인되지 않아, 실제 명도 시 주의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

주거 밀집 지역으로, 아파트 단지가 잘 형성되어 있습니다.

학교, 관공서(서북구청) 등 공공시설과 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 상업시설:

단지 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활용품 구매 및 상업 활동이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주변 근린생활시설, 학교, 관공서 이용이 편리합니다.

* 주거환경:

단지 규모(910세대)가 크고, 주차 공간(총 375대)이 충분하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육시설:

본건은 소 망초등학교와 같은 상대보호구역 내에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가:

이해관계인 부재로 인해 물건 내부의 정확한 이용상황, 마감재 상태 등을 직접 확인할 수 없었습니다.

건축물현황도, 외부 관찰 및 탐문 조사를 바탕으로 표준적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상:

임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임에 대한 정확한 정보가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한:

비행안전구역(3구역)으로 지정되어 있어, 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 아파트 주거 환경에는 직접적인 영향이 적습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트 물건으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 명확합니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 비행안전구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 주변 관공서, 학교, 상업시설 이용이 편리합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 주택 시장 상황에 따라 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 7월 2026년 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(84.91㎡)의 8층 매물이 200,000,000원에 거래되었습니다.

다른 층수의 매물도 185,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

본건의 감정가는 230,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

최근 8층 매물 실거래가 200,000,000원을 기준으로, 감정가(230,000,000원)와의 차이, 물건의 현황, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 시세 수준에서 약간의 상승 여력 및 경매 시세 상승 가능성을 고려하여, 210,000,000원에서 225,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가는 220,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 인수 보증금이 없는 경우를 기준으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.