나이스옥션 법원경매 인천 2024타경577730 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1187 가동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트 단지 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 1984.01.11.)
외벽 : 페인트 등 마감
창호 : 새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 아파트임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 건부지(아파트 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측, 북측, 남측으로 폭 약 6-8미터 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-
2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-28)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강좌 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강좌 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

물건 비고

통칭 '삼보아파트' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 개요

2.

3.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경577730 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 통칭: 삼보아파트

1.2. 소재지 및 정보

2.

3.

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1187 가동 3층 303호

* 용도: 아파트

* 건축년도: 1984년 1월 11일

1.3. 감정가 및 면적

2.

3.

* 감정가: 191,000,000원

* 토지 면적: 41.82㎡ (약 12.65평)

* 건물 면적 (전용): 66.96㎡ (약 20.26평)

* 건물 면적 (분양, 추정): 약 74.84㎡ (약 22.64평)

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

2.

3.

* 인천성리초등학교 북서측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 여건

2.

3.

* 단지 내 주차장을 통한 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 지하철역과 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됨.

2.3. 도로 접근성

2.

3.

* 서측, 북측, 남측으로 폭 약 6-8미터 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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3.

* 총 채권액: 147,700,000원 (등기부 기재 기준)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 오정환(2005), 김윤선(2011), 김현준(2014)

* 근저당: 현대캐피탈(2018, 말소), 케이드래곤대부(2024, 말소)

* 전세권: 하나로대부주식회사(2024, 말소)

* 임의경매: 세울건대부(2024, 말소), 현대캐피탈(2025, 말소)

* 근질권: 흥국저축은행(2026, 말소)

3.2. 임차인 현황

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3.

* 임차인: *

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 소멸됨.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

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3.

* 말소기준권리: 을14, 현대캐피탈주식회사 근저당권 (2018-03-08 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 정보상 없음.

4. 상권분석

2.

3.

* 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 지역 내 주거 및 상업 기능이 복합적으로 작용하는 상권임.

* 본 물건 자체의 배후 수요는 인근 아파트 단지 주민들이 주를 이룰 것으로 보임.

* 자세한 상권 활성화 정도 및 업종 분포는 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋음.

5. 생활정보

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5.1. 교육 시설

2.

3.

* 인천성리초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 주변에 중학교, 고등학교 등 추가 교육 시설의 존재 여부는 추가 확인 필요.

5.2. 편의 시설

2.

3.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 식음료, 생활용품 구매 등이 용이함.

* 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의 시설에 대한 접근성은 주변 지역과의 연계를 통해 확인 가능.

6. 잠재적 리스크

2.

3.

6.1. 법적 리스크

2.

3.

* 중복사건으로 표기되어 있어, 관련 경매 사건들의 진행 상황 및 낙찰 여부를 면밀히 파악해야 함.

6.2. 현장 리스크

2.

3.

* 감정평가서상 '임대관계: 미상임'으로 기재된 부분이 있어, 실제 거주 현황 및 기타 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됨.

* 다만, 현재까지 파악된 임차인( *)은 대항력이 없어 매각으로 소멸됨.

6.3. 주변 시설 리스크

2.

3.

* 인천성리초등학교 인근 지역에 대한 검색 결과, 학교 주변 유해업소 단속 사례가 있으나, 본 물건지(인천광역시 남동구 구월동 1187)의 즉각적인 인근에 심각한 혐오 시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않음.

* 다만, 구월동 로데오거리 등 일부 지역에서 무단 쓰레기 방치 및 악취 발생 민원이 있었던 점 및 혐오시설에 대한 사회적 인식 등을 고려할 때, 정확한 혐오 시설 유무는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 가장 중요함.

7. 투자 포인트

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3.

* 인천광역시 남동구 내 합리적인 가격대의 아파트 물건.

* 주거 및 상업 시설, 교육 시설과의 접근성이 양호함.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됨.

8. 종합 의견

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3.

* 본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 삼보아파트 303호로, 준수한 입지 조건을 갖춘 주거용 부동산임.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 인수 부담이 없는 권리 관계는 큰 장점임.

* 중복 사건 표기와 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 추가 확인이 필요하지만, 전반적인 투자 가치는 높다고 판단됨.

* 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정한다면 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

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3.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 191,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 물건 상태, 최근 실거래가, 주변 시세, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.