나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500256 [1] 인천광역시 서구 당하동 1100-2 갑진골드빌 101동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "당하초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은
무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제4층 제403호로서,

외벽 : 드라이비트등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 위생설비, 난방서비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 5미터의 진입도로 및 서측과 남측으로 약 4미터의 보행자도로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-06-12), 지구단위계획구역(당하구획정리), 특수도로
(보행자전용도로)(2012-06-07)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경500256 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1100-2 갑진골드빌 101동 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 129,000,000원

토지면적: 27.31㎡ (약 8.26평)

토지지분: 27.31㎡ (약 8.26평)

건물면적: 39.40㎡ (약 11.92평)

건물지분: 39.4㎡ (약 11.92평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는임차인

특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "당하초등학교" 북동측 인근에 위치함.

주변: 동류형 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

토지: 부정형의 다세대주택 부지로 이용 중임.

도로: 남측 약 5미터, 서측 및 남측 약 4미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류임.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 등기부상 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 분석:

* 임차인: 안효빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-11

대항력: 없음

비고: (공란)

* 임차인: 이우성

보증금: 127,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-26

확정일자: 2022-06-24

배당신고일자: 2025-01-02

대항력: 있음

비고: 본 건의 채권자(강제경매 신청인)와 동일 인물임.

인수 보증금 합계: 0원. (채권자인 이우성의 보증금 127,000,000원은 경매 절차에 따라 배당받거나, 경매가액에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으나, 본 보고서의 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금으로 간주하지 않음)

주의: 임차인 이우성은 대항력이 있으므로, 배당 결과에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수될 가능성이 있으니 입찰 전 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필요함.

4. 상권분석

주위 환경: "당하초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 동류형 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역임.

교통: 인근 버스정류장 위치로 대중교통 이용이 무난하며, 차량 출입이 가능한 지역임.

제반 주위 여건은 무난한 편으로 평가됨.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용 가능. 차량 접근 용이.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: 당하초등학교 인접.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 서구 지역 내 소각장, 열분해시설 등 환경 시설 관련 이슈가 간혹 언급되고 있어, 장기적인 관점에서 주변 개발 계획 및 환경 규제 현황을 추가적으로 확인할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 이우성 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 127,000,000원을 보유하고 있음. 비록 채권자이기도 하여 배당을 통해 회수할 가능성이 있지만, 미회수 시 보증금 인수 위험이 존재하므로 주의가 필요함.

토지이용계획: 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 일부 제한 사항이 존재함. (단, 주거 지역 내 생활주택 용도로는 큰 영향 없을 것으로 판단됨)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 2,900만원임. 인근에 학교와 주거시설, 상업시설이 있어 생활 인프라는 무난한 편임. 가장 큰 특징은 대항력있는 임차인 이우성의 존재이며, 이는 권리분석 시 최우선적으로 고려해야 할 사항임. 최근 주변 실거래가를 고려할 때, 감정가는 시장 가격 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됨.

8. 투자 포인트

합리적인 감정가: 인근 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 시장 가격 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성이 있음.

적정 규모: 39.40㎡의 전용면적은 1~2인 가구에 적합하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

입지: 당하초등학교 인접 지역으로, 교육 환경이 양호하며 주거 편의성이 좋음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 감정가, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 산정하였음.

특히, 대항력 있는 임차인 이우성의 보증금 127,000,000원을 인수 보증금으로 간주하지 않고 산정하였으며, 향후 배당 절차 결과에 따라 변동될 수 있음을 유의해야 함.

추천 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

적정 입찰가: 약 130,000,000원 (감정가 대비 약 100.7%)

*참고: 이는 예상이며, 실제 경매에서는 경쟁 강도 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있음.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.